בתחילת שנת 2022 מחירי מניות הנדל"ן למגורים היו בשיאם וזאת לאחר השנה המדהימה שחוו החברות ב-2021 שכללה זינוק חד במחירי הדיור, ביקושים חזקים וסביבת מאקרו תומכת. אולם, כאשר סביבת המאקרו החלה להשתנות, השתרשה ההבנה כי ריביות אפסיות הן נחלת העבר וכלל מניות הנדל"ן למגורים הגיבו בירידות חדות. עיקר החששות של המשקיעים היו מפגיעה בביקושים כתוצאה מעלייה בעלויות ההקמה של פרויקטים וכן משחיקת כוח הקנייה של הצרכן על רקע העלייה המהירה בסביבת הריביות.
בניגוד לעלייה במחירי הדירות שנרשמה במהלך 2022, מדד ת"א בנייה ומדד ת"א נדל"ן הציגו ביצועי חסר מול המדדים המובילים באחוזת בית, וירדו ב- 35% וב- 31% בהתאמה, אל מול ירידה של 12% ו- 8% במדד ת"א 125 ו-ת"א 35, וזאת כאמור בתקופה בה מחירי הדיור עלו בכ-15%, העלייה הגדולה ביותר מאז שנת 2010.
שנת 2023 – תמונת ראי ל-2022
באמצע שנת 2023 הגיעה ריבית בנק ישראל לשיא ועמדה על 4.75%. כאשר משקיעים הבינו שהעלאות הריבית הסתיימו ובמהלך החציון השני של 2023 אף התגברו ההערכות שבנק ישראל יוריד את הריבית, מניות הנדל"ן למגורים התאוששו ורובן הציגו עליות שערים בסוף 2023. לעומת זאת, מחירי הדיור ירדו במהלך 2023, וזאת בעקבות סביבת הריבית והאינפלציה הגבוהות ושחיקת כוח הקניה של הצרכן. בהשוואה לשנת 2022 מדד מחירי הדיור רשם ירידה של 1%.
בשנת 2023, מניית אאורה הציגה ביצועי יתר עם תשואה של 89% כאשר ניתן לייחס את הזינוק במניה לצבר הפרויקטים הנוכחי והעתידי של החברה אשר מורכב ברובו מהתחדשות עירונית, המייתרת את רכיב הקרקע, כאשר בנוסף החברה מכרה הרבה דירות יחסית לשוק ולסביבה העסקית.
המלחמה הכבידה על השוק ברבעון האחרון של השנה
בנוסף לאינפלציה ולריבית, מלחמת "חרבות ברזל" שפרצה בחודש אוקטובר הוסיפה חוסר וודאות ביטחונית מעבר לחוסר הוודאות הכלכלית והפעילה לחץ נוסף על שוק הדיור. כך, סכום המשכנתאות החדשות שנלקחו בחודש אוקטובר 2023 עמד על כ- 4.9 מיליארד שקל, הנמוך ביותר מאז תחילת 2018, ומייצג ירידה של כ-39% לעומת התקופה המקבילה.
ניתן לראות שבחודשים נובמבר – דצמבר חלה התאוששות מסוימת בהיקף המשכנתאות החדשות שנלקחו, אך היקף המשכנתאות שנלקחו ברבעון הרביעי של השנה עדיין נמוך בהסתכלות היסטורית.
מה היה לנו מתחילת השנה?
מניות חברות הנדל"ן למגורים הציגו תשואות חיוביות בתשעת החודשים הראשונים של 2024. מתחילת השנה, מדד ת"א בנייה הציג תשואת יתר אל מול המדדים המובילים, אך מדד ת"א נדל"ן הציג ביצועי חסר.
הסיבה לשונות בין מדד ת"א בנייה למדד ת"א נדל"ן הוא הרכב החברות במדדים. בעוד במדד ת"א בנייה קיימות חברות נדל"ן למגורים אשר נהנות מתחילת השנה מביקושים חזקים ומעלייה של מחירי הדיור, מדד ת"א נדל"ן מורכב הן מחברות נדל"ן למגורים והן מחברות נדל"ן מניב. חברות הנדל"ן המניב מושפעות לרעה מסביבת הריבית הגבוהה ומחשיפה לתחום המשרדים, שסובל בשנה האחרונה מביקושים חלשים והיצע גבוה בעיקר במעגלים שני ושלישי לת"א ומשפיע על תמחור מניות חברות הנדל"ן המניב.
גם את השנה הנוכחית מובילה אאורה עם תשואה של 66% שנובעת מצבר הפרויקטים העצום של החברה שהולך וגדל עם הזמן. אחריה עומדת דמרי עם תשואה של 31% מתחילת השנה אותה ניתן לייחס לצבר הקרקעות הגדול של החברה שנקנה רובו במחירים היסטוריים הנמוכים ממחירי השוק הנוכחיים.
אמנם בהסתכלות היסטורית סביבת הריבית עדיין גבוהה וחוסר הוודאות הביטחונית עדיין קיים, אך רוכשי הדירות חוזרים לאט לאט אל השוק בעיקר בעקבות מבצעי הקבלנים אשר מקלים את עול המימון על רוכשי הדירות, והדבר בא לידי ביטוי בנטילת המשכנתאות שנמצאת במגמת עלייה מתחילת השנה, בקצב מכירת הדירות על ידי חברות הנדל"ן למגורים, וכן בירידה בחודשי ההיצע של דירות חדשות בשוק.
למרות שקצב התחלות הבנייה נותר סביר בהסתכלות שנתית וגם מול קצב הגידול במשקי הבית ואמור למתן את מחירי הדיור, גמר הבנייה מראה על סימני התמתנות ויחד עם מחסור בכוח אדם ועלייה במחירי תשומות הבנייה גורמים לייקור עלויות של חברות הנדל"ן למגורים וכפועל יוצא לעליית מחירי הדירות. מבצעי הקבלנים, גמר בנייה נמוך בהשוואה היסטורית ומול הגידול במשקי הבית, ביחד עם חשש מעליית מחירים לאחר המלחמה מחזירים את רוכשי הדירות אל השוק, אך אלו רק הניצנים. להערכתנו, קיימים בשוק ביקושים כבושים שיתפרצו עם הירגעות המצב הביטחוני שיגרום להתייצבות בשקל, התמתנות האינפלציה ולבסוף להורדות ריבית נוספות, אשר ידחפו את רוכשי הדירות שיושבים על הגדר כרגע בחזרה אל השוק ויגרמו לעליות מחירים ולכן אנו חיוביים על סקטור הנדל"ן למגורים.
המלצות של IBI
י.ח. דמרי – תשואת שוק – מחיר יעד של 395 שקל למניה, אפסייד של 19%. החברה פועלת בשני מגזרים עיקריים: נדל"ן למגורים ונדל"ן מניב. נכון להיום לחברה קיימים 20 פרויקטים בשלבי ביצועי שונים ו- 9 נוספים בתכנון שהקמתם צפויה להתחיל בשנתיים הקרובות. כמו כן, לחברה קיים צבר קרקעות גדול שנקנה ברובו לפני עליות המחירים של השנים האחרונות. בנוסף, במהלך חודש ספטמבר אישר ביהמ"ש המחוזי את רכישת הקרקע בשדה דב מחנן מור בתמורה ל- 1.05 מיליארד שקל, כאשר הקרקע הנ"ל הייתה רשומה בספרי חנן מור בסך של 1.3 מיליארד שקל.
אזורים – תשואת יתר – מחיר יעד של 26 שקל למניה, אפסייד של 48%. אזורים פועלת בעיקר בתחום היזמות למגורים בישראל, וכן בתחום המגורים להשכרה בישראל באמצעות קרן הריט אזורים Living, נכסים מניבים בישראל ונדל"ן מניב למגורים בארה"ב. לחברה קיימים 26 פרויקטים בשלבי ביצוע וכאלה שהסתיימו כאשר החברה שיווקה כ- 68% מסך הדירות בפרויקטים הנ"ל. כמו כן, החברה מפתחת זרוע התחדשות עירונית גדולה עם מעל ל- 80 פרויקטים המכילים כ- 31 אלף יח"ד אשר נמצאות בשלבים שונים.
אקרו – תשואת יתר – מחיר יעד של 57 שקל למניה, אפסייד של 27%. אקרו פועלת בתחום הנדל"ן היזמי ובתחום הנדל"ן המניב בישראל, ומאז שנת 2022 החלה לפעול גם בתחום הדיור להשכרה לטווח ארוך. רוב הצבר של החברה בתחום הנדל"ן למגורים הינו מהתחדשות עירונית ולחברה קיימת גם חשיפה גבוה למשרדים בתחום הנדל"ן המניב. כמו כן, לחברה קיימות 16 עתודות קרקע אשר ממוקמות בשטחי ביקוש ויותר מחצי מהן בתל אביב.
קבוצת חג’ג’ – תשואת יתר – מחיר יעד של 28 שקל למניה, אפסייד של 76%. קבוצת חג’ג’ עוסקת בייזום פרויקטים המצויים רובם בת"א ופועלת גם בתחום ההתחדשות העירונית באיזור גוש דן והשרון. לאחרונה התקשרה החברה בהסכם עם חברת חג’ג’ צים נדל"ן העוסקת בתחום ההתחדשות העירונית כאשר בשלב הראשון תחזיק 30% ממניות חג’ג’ צים נדל"ן עם אופציה לגדול ל- 50.01%. כמו כן, בעקבות הקשיים אליהם נקלעה סלינה ישראל, בוחנת החברה להיכנס בנעלי סלינה ישראל במרבית הפרויקטים ולהפעילם, וקיימים לחברה מספר פרויקטים משמעותיים בתחום המלונאות ובהם מלון בפרויקט שד"ל ומרינה הרצליה.
אאורה – תשואת שוק – מחיר יעד של 19 שקל למניה, אפסייד של 11%. אאורה הינה החברה הגדולה בתחום התתחדשות העירונית כאשר מרבית הפרויקטים הינם משמעותיים וגדולים בני למעלה מ- 200 יח"ד. כמו כן במסגרת הפרויקטים למגורים מקימה החברה נכסים מניבים בתחום המשרדים והמסחר. בחודש אפריל, הודיעה החברה על רכישת חברת מגידו בתמורה לכ- 280 מ’ שקל העוסקת בייזום, תכנון וביצוע של פרויקטים בתחום הנדל"ן למגורים בישראל ולה 19 פרויקטים בהיקף של כ- 5,400 יח"ד בשלבי תכנון וביצוע שונים וכוללים בתוכם ג- כ- 23.5 אלף מ"ר בייעוד מסחר, תעסוקה ותעשייה.
פרשקובסקי – תשואת יתר – מחיר יעד של 117 שקל למניה, אפסייד של 27%. פרשקובסקי פועלת בארבעה תחומי פעילות עיקריים: נדל"ן יזמי בישראל, נדל"ן להשקעה בישראל (בעיקר מרכזים מסחריים), נדל"ן להשקעה בארה"ב בתחום הדיור להשכרה ודיור להשכרה בישראל. בחודש מאי 2024, התקשרה חברת Sharon המחזיקה ב- 135 יח"ד בשני הסכמים מותנים בתמורה כוללת של כ-20.1 מ’ דולר, אל מול שווי בספרים של כ- 19.5 מ’ דולר נכון ליום 30.06.2024. כמו כן, לחברה 11 עתודות קרקע אשר רובן ממוקמות במרכז הארץ.
דוניץ – תשואת יתר – מחיר יעד של 289 שקל למניה, אפסייד של 37%. דוניץ פועלת בתחום הנדל"ן היזמי בישראל, ועוסקת בייזום, תכנון, פיתוח, בנייה, שיווק ומכירה של פרויקטים למגורים (לרבות שטחי מסחר ותעסוקה), תוך התמקדות בפרויקטים רחבי היקף הכוללים בנייה של מתחמי מגורים גדולים באזורי ביקוש. בשונה מחברות נדל"ן מגורים אחרות אשר מפתחות זרוע נדל"ן מניב, לדוניץ לא קיימים נכסים מניבים מהותיים ובעתיד הקרוב הדבר לא הולך להשתנות כאשר החברה מפנה את כל משאביה לתחום המגורים. כמו כן, לחברה קיימות 11 עתודות קרקע אשר ממקומות במרכז הארץ באזורי ביקוש כאשר 73% מהן נרכשו לפני עליות המחירים של השנים האחרונות.
**הכותב הוא אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות IBI**