לידר שוקי הון החל לסקר את חברת בוליגו הבורסאית העוסקת בניהול שותפויות המשקיעות ברכישה, השבחה וייזום של נכסי נדל"ן מניבים בארה"ב. לידר העניק המלצת ’קנייה’ למניה במחיר יעד של 12 שקל - אפסייד של כ-45% על מחיר השוק.
בוליגו מתמקדת במספר סגמנטים עיקריים, לרבות מקבצ י דיור, בתי אבות, מרכזים מסחריים מעוגנים סופרמרקטים ונכסי תעשייה ולוגיסטיקה.
החברה הוקמה בשנת 2012 והונפקה לראשונה לציבור בשנת 2021. בעלי השליטה בחברה מחזיקים בתפקידי הניהול בה, לרבות איתי גורן, מנכ"ל ודירקטור, איל שלימק, דירקטור, אילן תמיר, יו"ר הדירקטוריון, רבקה קומפל, סמנכ"לית תפעול, אורי צרור, סמנכ"ל פיתוח עסקי וגיא בן דרור סמנכ"ל קשרי משקיעים. כל בעלי התפקידים הנ"ל מחזיקים יחד במניות החברה בשיעור של כ-78.6% והם חתומים יחד על הסכם גרעין שליטה.
"שליטה על כל שרשרת הערך של הפעילות"
בלידר כותבים כי "הנהלת החברה ובעלי השליטה בה נהנים מניסיון ארוך ומוצלח באיתור וביצוע עסקאות לרכישה, הקמה, השבחה וניהול של נכסים ופרויקטים בארה"ב. החברה פועלת כשותף הכללי (GP) והינה אחראית על כל שלבי העסקה, לרבות איתור הנכס, מימון, תכנון, ייזום, השבחה, ניהול שוטף של הנכס ומימושו. בנוסף, מאז הנפקתה בוליגו הנהיגה מדיניות השקעה עצמית בפרויקטים והיא משתתפת כשותף מוגבל (LP) בפרויקטים אותם היא מובילה, על ידי השקעת הון עצמי בשיעור שנע בין 6%-4% בכל עסקה".
"פעילות עצמאית לצד שיתופי פעולה חזקים עם שחקנים מקומיים"
בלידר מציינים כי "בוליגו מבצעת את עסקאות הנדל"ן הן באופן עצמאי והן באמצעות שיתופי פעולה עם שותפים מקומיים, המתמחים בסגמנטים ספציפיים ומייצרים ערך מוסף. לאורך השנים נקשרה בוליגו במספר שיתופי פעולה עם שחקנים מקומיים וביצעה עימם שורה ארוכה של עסקאות. בתחום המולטי פמילי פועלת בוליגו בעיקר
עם Graycliff, בתחום נכסי המסחר מעוגני הסופרמרקטים ביצעה בוליגו עסקאות בעיקר עם East Coast Acquisitions, בתחום בתי האבות הסיעודיים והדיור המוגן החברה פועלת עם Manor Lake Development LLC", ובתחום התעשייה והלוגיסטיקה העסקאות מבוצעות באופן עצמאי וללא שותף מקומי. במקביל החברה בוחנת אופציות עסקיות לשיתופי פעולה נוספים עם שותפים חדשים".
מאז הקמתה ועד ל-20.3.2024 ביצעה החברה השקעות ב-145 נכסים, בהיקף עסקאות כולל של כ-4.4
מיליארד דולר וגייסה כספי משקיעים בהיקף של כ-1.5 מיליארד דולר. מתוך 145 העסקאות שבוצעו, עד כה מימשה החברה 65 נכסים, תמורת כ-1.8 מיליארד דולר וייצרה למשקיעים מכפיל הון נטו ממוצע של כ-2.1 ו-IRR נטו ממוצע של כ-25.4%.
"המודל העסקי של בוליגו כולל 7 שלבים, לרבות איתור הנכסים ורכישתם, גיוס כספי המשקיעים, הצפת הערך מהנכסים הן על ידי השבחה של נכס קיים (כ-66% מהעסקאות הנוכחיות של בוליגו) והן על ידי ייזום (כ-34%) מהעסקאות) ובסופו של דבר מימוש הנכס לאחר השבחה", כתבו בלידר.
הכנסה תזרימית שוטפת מעמלות
בוליגו פועלת כשותף הכללי (GP) והיא נהנית מעמלות לאורך שלבי העסקה (חלק מהעמלות חד פעמיות וחלק מהעמלות שוטפות), במקרים בהם העסקאות מבוצעות עם שותפים מקומיים, חלק מהעמלות מתחלקות בין בוליגו לשותף המקומי. בנוסף, מאז הנפקתה בוליגו משקיעה בין %6%-4 מההון העצמי בכל עסקה כשותף מוגבל (LP) כמדיניות והיא זכאית להכנסה שוטפת כמו שאר המשקיעים.
אסטרטגיה ומנועי צמיחה בכדי להמשיך ולשמר את מגמת הצמיחה בכוונת בוליגו לפעול במספר ערוצים במקביל ולייצר מנועי צמיחה לעתיד, הן בצד המשקיעים והן בגיוון העסקאות.
בצד המשקיעים, בוליגו פועלת להרחיב את תמהיל המשקיעים בישראל, בין היתר גם בפנייה לגופים מוסדיים. לצד זאת, החברה מנסה להרחיב את קהל המשקיעים שלה בארה"ב (כרגע מהווים כשליש מסך המשקיעים).
הצלחה במהלכי השיווק והגדלת בסיס המשקיעים תסייע לבוליגו לעמוד ביעדי הגיוס שלה בשנים הבאות. בצד ההשקעות, בוליגו מרחיבה את סל השירותים שהיא משווקת, בין היתר על ידי הקמת קרנות השקעה. בנוסף, החברה צפויה להמשיך לייצר תזרים בדרך של השקעותיה כ-LP, דבר שיתמוך בתשואה השוטפת שלה.
"הערכת השווי שלנו מבוססת על 2 חלקים: החלק הראשון כולל את ההשקעות שבוצעו עד כה (GP ו-LP), בהן רמת הוודאות גבוהה וקיים אפסייד מהותי שצפוי לבוא לידי ביטוי בשנים הקרובות עם הבשלת הפרויקטים ומימושם, חלק זה מהוון לתקופה של כ-3.5 שנים בשיעור היוון של %6. החלק השני של הערכת השווי מתבסס על יכולתה של בוליגו להמשיך ולפעול בצורה דומה גם בעתיד, כאשר אנו מניחים, שהחברה תוכל להמשיך ולגייס כספים בעתיד ולבצע עסקאות. מניחים קצב גיוס שנתי של 200 מיליון דולר, ועמלות בשיעור של 10% על ההון המגויס, בפועל, החברה מציגה לאורך השנים עמלות בשיעור של כ-14%", כתבו בלידר.
"מאז הקמתה, בוליגו הוכיחה בעקביות את יכולתה לייצר בסיס משקיעים חזק לצד ביצוע שורה ארוכה של עסקאות בהן הצליחה לייצר אפסייד, הן ברכישת נכסים והן בייזום. השנים האחרונות היו מאתגרות בסביבה הכלכלית, על רקע העלאת הריבית החדה ובכל זאת בוליגו הצליחה לגייס סכומים משמעותיים ממשקיעים, לבצע עסקאות טובות ולממש שורה של נכסים שבהם יצרה אפסייד מהותי", כתבו בלידר.
בשורה התחתונה, בלידר התרשמו לחיוב מהביצועים של בוליגו, ומעריכים כי קיים בבוליגו פוטנציאל משמעותי שטרם בא לידי ביטוי. "אנו בדעה, כי התמחור הנוכחי אטרקטיבי להגדלת החשיפה למניה", כתבו בלידר.