המלחמה בישראל שנפתחה ב-7 לאוקטובר משפיעה באופן ישיר וגורף על שוק המניות ולא פוסחת על אף סקטור. בניגוד לסבבים קודמים, כפי שכתבנו בשבוע שעבר, הפעם זה שונה כאשר ההתאוששות בבורסה לא תהיה מהירה.
במחלקת המחקר של בית ההשקעות IBI בחנו את השפעות הלחימה הנוכחיות ואת ההשפעות העתידיות העלולות לנבוע על סקטור הבנקים, גז, תקשורת, קמעונאות ונדל"ן.
סקטור הבנקים ברקע ללחימה
"נתחיל מהסוף, אנחנו חושבים שההשפעה על הבנקים, ככל שתהיה כזו, תהיה נקודתית כשהסיכונים העיקריים הם מאקרו כלכליים, עלייה בפרמיית הסיכון הכללית במשק והורדת דירוג. עוד לפני תחילת המלחמה כשהסיכון העיקרי על המערכת היה סיכון אשראי ברקע לעלייה החדה בסביבת הריבית, כתבנו שהבנקים בחסות הרווחיות הגבוהה ריפדו את כריות הביטחון בשכבה נוספת בדמות עלייה בהוצאות הקבוצתיות להפסדי אשראי וחלוקת דיבידנדים אחראית כשברבעונים האחרונים ראינו גם ירידה בקצבי צמיחת האשראי", כתבו ב-IBI.
תוצאות הרבעון השלישי מעבר לפינה, אבל הרבעון הרביעי ירכז את מרבית העניין
"אפשר להניח שהדוחות לרבעון השלישי לא ישקפו יותר מידי את מצב הבנקים ואת ההשפעות של המלחמה אבל יש לזכור כי על אף שהלחימה נפתחה אחרי מועד סגירת הדוחות, לבנקים עדיין קיימת גמישות מסוימת במודל ה-CECL ואנחנו מניחים שמטעמי שמרנות ורצון להחליק את התוצאות לטווח הבינוני, הבנקים ינצלו את הרבעון השלישי כדי "להעמיס" הוצאות להפסדי אשראי שנוגעות למצב המשק בעקבות הלחימה. במבט לרבעון הרביעי, אנחנו סבורים כי על אף הפגיעה באוכלוסיות שיקבלו הקלות נוכח הלחימה עיקר תשומת הלב תמשיך להיות בעולמות הנדל"ן שסובל מעצירת בבניה, אי עמידה באבני דרך, מחסור בפועלים ועיכובים נוספים. קשה להעריך בנקודת הזמן הנוכחית את היקף הפגיעה אבל נראה שהשוק שקלל את הסיכון בתמחור של הבנקים עוד לפני תחילת המלחמה ועל אחת כמה וכמה אחרי תחילתה, מכאן שאנו סבורים שאכן תהיה פגיעה אבל נוכח מדדי היציבות של הבנקים בהחלט לא מדובר בכניסה לסחרור", כתבו ב-IBI.
"אנחנו עדיין חושבים שהבנקים צריכים ומסוגלים לייצר תשואה על ההון דו ספרתית בטווח הבינוני שנתמכת ברוח גבית מסביבת הריבית (המדד ישפיע פחות מבעבר) וגם הוצאות חריגות להפסדי אשראי אגב המלחמה לא יקלקלו את התוצאות יותר מידי. בצד השלילי ובלי קשר ללחימה אנחנו מצפים לראות התכווצות של שיעור הרווח המימוני של הבנקים בעיקר בגלל מגמת המעבר מעו"ש לפיקדונות נושאי ריבית שהתגברה במהלך הרבעון השלישי", כתבו ב-IBI.
ורק לשם הנחת גבולות גזרה, בואו ניקח תרחיש קיצון
"בפרוץ משבר הקורונה במרץ 2020 הבנקים ניצבו בפני סיטואציה לא מוכרת עם חוסר וודאות גבוהה מאוד והגדילו בצורה משמעותית את ההוצאות להפסדי אשראי כאשר בממוצע ההוצאות מסך האשראי עלו בהיקף של 0.8%. הרגישות של התשואה על ההון של הבנקים כיום עומדת על 0.5%-0.8% ירידה בתשואה על כל עליה של 0.1% בהוצאות להפסדי אשראי. נזכיר כי לפני השפעות המלחמה הבנקים היו הציגו תשואה ענפית על ההון של כ-18.5% כך שגם אם נניח שתרחיש דומה לקורונה יחזור אנחנו צפויים לפגוש תשואה דו ספרתית של כ-13.5%.
"נזכיר כי מרבית ההוצאות שנרשמו בתקופת הקורונה הוחזרו ונרשמו ריקבריס משמעותיים ברבעונים שאחרי.
ומה השוק מתמחר? כנראה שתרחיש גרוע יותר. רמות המכפילים ירדו משיא של 1.23X לשפל של 0.89X בימים האחרונים המשקפים תשואה של 9% להון וזה בסבירות גבוהה לא המצב. כפי שציינו לעיל, הבנקים ימשיכו לייצר תשואה דו ספרתית להון ברבעונים הקרובים גם בהינתן "תרחיש קורונה"", כתבו ב-IBI.
סקטור הגז ברקע ללחימה
מאגר לוויתן – השוק מעריך שעסקת ניו מד בסכנה, הרוכשות טוענות אחרת
קצת יותר מחצי שנה חלפה מאז הצעת הרכש של BP ו-ADNOC לניו מד. מאז ההצעה קמה ועדה בלתי תלויה שדנה בכדאיות העסקה, עלתה בקשה לשיפור המחיר (12.05 שקל למניה), חולקו רווחים בהיקף של 13.63 סנט למניה, שער הדולר התחזק ביחס לשקל ובמקביל מחיר המניה נע בטווח שבין 11 שקל ל 11.6 שקל.
עם פרוץ המלחמה ירד מחיר המניה בחדות והתנתק לחלוטין ממחיר העסקה. להערכת IBI לירידה החדה ישנן 3 סיבות: עלייה בפרמיית הסיכון הרוחבית של מדינת ישראל; הודעת שר האנרגיה על הפסקה יזומה של הזרמת הגז ממאגר תמר וחששות מפעולה דומה גם במאגר לוויתן; חששות מביטול הצעת הרכש וחזרה למחירי טרום עסקה (8 שקל למניה).
הסוגיה הראשונה מובנת והביאה לירידות חדות במרבית הסקטורים אך השתיים האחרות שוות התייחסות מורחבת:
חשש מהפסקת הזרמת הגז גם במאגר לוויתן
במחלקת המחקר של IBI כותבים כי הפסקת הזרמת הגז ממאגר תמר הסיטה את הביקושים של השוק המקומי למאגר לוויתן ונכון להיום ב-IBI מעריכים כי מאגר לוויתן מפיק גז בתפוקה הגבוהה ביותר האפשרית (קצב של 13 BCM בשנה). אמנם חלק מהמכירות לשוק המקומי הן על חשבון ייצוא במחירי גז גבוהים יותר, אך ההשפעה על שורת ההכנסות תהיה זניחה ובטלה אל מול תוספת הכמות. "הפסקת הזרמת הגז ממאגר לוויתן נראות בשלב זה לא סבירות ויהיו מוצא אחרון רק במקרה של חשש מפגיעה מהותית במאגר על אחת כמה וכמה נוכח העובדה שמרבית הגז למשק מסופק כעת מלוויתן, עם זאת יש להביא בחשבון שהמשך התחממות הגזרה הצפונית מגבירה את רמת הסיכון", כתבו ב-IBI.
חשש מביטול הצעת הרכש מצד BP ו-ADNOC
"קשה להעריך את ההסתברות לביטול העסקה אך לפי הודעות שיצאו מ-BP ומ-ADNOC, נראה שבשלב זה אין שינוי בתוכניות וההצעה עומדת בעינה. אנו סבורים כי הלחימה לא מהווה נקודת מפנה בעסקה שבה נכס הבסיס הוא איכותי ובעל אורך חיים של עשרות שנים", כתבו ב-IBI. "גם על בסיס הערכת השווי שלנו לניו מד (במנותק ממחיר העסקה), המחיר הנוכחי גוזר אפסייד של 25% כך שלתפיסתנו הסיכון הכרוך באירוע של ביטול עסקה הוא מוגבל".
המשמעויות לגבי רציו הן דומות – הדיסקאונט גבוה יותר
במחלקת המחקר של IBI כותבים כי השווי שהשוק גוזר למאגר לוויתן במחיר הנוכחי עומד על 11.1 מיליארד דולר כאשר השווי שנגזר מעסקת BP עמד על 13 מיליארד דולר. "לאורך החודשים האחרונים רציו נסחרה בדיסקאונט למחיר העסקה גם ביחס לניו מד ובנקודת הזמן הנוכחית הדיסקאונט העמיק".
מאגר תמר – הפסקת הזרמת הגז אינה מהותית בשלב זה והאפסייד יחסית מוגבל
כאמור, ע"פ הוראת משרד האנרגיה הופסקה הזרמת הגז ממאגר תמר בשבוע הראשון ללחימה וזאת מחשש לפגיעה באסדה הממוקמת כ 20 ק"מ מהחוף. זו אינה הפעם הראשונה בה מופסקת ההפקה כתוצאה מהסלמה בטחונית (הפעם הקודמת היתה במבצע שומר חומות). במקרים של הפסקה יזומה מטעמים ביטחוניים המדינה מחויבת לפיצוי כספי בגין אובדן ההכנסות (כפי שהתקבל בעבר), ב-IBI מעריכים כי אובדן ההכנסות בגין כל יום השבתה עומד על 4.5-5 מיליון דולר כשסימן השאלה הוא מועד קבלת הפיצוי. במקרים של פגיעה באסדה כתוצאה מפעולת טרור, נכנס לתוקף הביטוח של השותפות שאמור לכסות את עלות הנזק ואובדן ההכנסות.
הירידות ייצרו הזדמנויות גם במניות תמר
בדומה למאגר לוויתן גם על מאגר תמר הודבק תג מחיר. ביולי השנה רכש אהרון פרנקל 20% ממניות תמר פטרוליום לפי מחיר מניה של 16.5 ₪. הערכת השווי שלנו לתמר מביאה אותנו לשווי מאגר של כ-5.4 מיליארד דולר ולמחיר למניית תמר פטרוליום של 18.6 ₪ המניה נסחרת כעת מתחת לשני המחירים שצוינו.
"גם בישראמקו המצב דומה אבל האפסייד נמוך יותר: בשורה התחתונה, ישנם לא מעט סיכונים הכרוכים בלחימה ובלתי אפשרי להעריך האם הם יתממשו, אך אנו סבורים כי מרווח הביטחון שהסקטור פתח בשבועיים האחרונים הוא מספק בשלב זה וכי עיקר האפסייד נמצא כרגע במניות לוויתן עם העדפה לרציו על פני ניו מד", כך לפי IBI.
השפעות המלחמה על סקטור התקשורת
"את ההשפעות של המלחמה על סקטור התקשורת אפשר להעריך די בקלות. יש בתקופה הזו המון דימיון למה שחווינו בתקופת הקורונה אבל בעוצמה נמוכה יותר. מנגד יש גם לא מעט אלמנטים שונים בין המשברים: חוסר ההודאות בכניסה לקורונה היתה גבוהה יותר, ההגבלות היו חריפות יותר, החברות היו במצב פיננסי שביר יותר והתמחורים היו נמוכים יותר. באופן כללי ניתן לומר שחברות התקשורת ממוקדות בתקופה הזו בעיקר בשירות ופחות במכירות כך שלא ניתן לצפות לצמיחה ברבעון הרביעי והדגש יהיה על צמצום עלויות ושמירה על הקיים", כותבים במחלקת המחקר של IBI.
בצד השלילי, דחיית/ביטול תשלומים, ירידה ברואמינג ובמכירות ציוד קצה
"בסיכום ההשפעות המיידיות של המלחמה באו לידי ביטוי בירידה דרמטית בהיקף הנסיעות לחו"ל שישפיעו על הכנסות הרואמינג של החברות, אמנם הרבעון הרביעי הוא לא הרבעון החזק בשנה בהיבט זה אבל עדיין מדובר להערכתנו באובדן של עשרות בודדות של מיליוני שקלים בתעשייה. בנוסף, סגירת נקודות מכירה וירידה במצב הרוח וברצון של הצרכנים לקנות יביאו לירידה נוספת במכירות ציוד קצה (בנוסף לירידה שכבר נרשמה ברבעון השני). נזכיר כי ברבעון הרביעי היתה אמורה להיות ההשקה של האייפון 15 חדש שבד"כ מלווה בגידול במכירות ציוד ונראה כי זה לא יהיה המצב בהשקה הזו. בנוסף לירידה בפעילות השוטפת חלק מהחברות נרתמו לסיוע לאוכלוסיות שנפגעו ב-7 באוקטובר ולאלו שפונו מבתיהם באמצעות דחייה או אפילו ביטול מלא של תשלומים לחברות בגין החשבונות של חודש אוקטובר אך גם כאן מדובר בהטבה מצומצמת באופן יחסי שניתן להעריך אותה במיליוני שקלים בודדים. מנגד, לימודים ועבודה מהבית מתדלקים את הביקוש לסיבים והעלויות יצטמצמו מעט
בדומה לתקופת הקורונה, גם הפעם המעבר לעבודה ולימודים במתכונת מרוחקת הגבירה את הביקוש לסיבים.
"אנחנו לא חושבים שקצבי הפריסה יתגברו (אולי אפילו יאטו בגלל מחסור בכוח אדם), אבל הביקושים למהירויות גבוהות יותר וחיבורים חדשים לבתים שטרם עשו את המעבר לסיבים בהחלט יאיצו. את עיקר ההשפעה אנחנו נראה ב KPI’s בשלב הראשון ופחות בתוצאות הכספיות כך שאין מה לצפות לדרמה גדולה בתוצאות הרבעון הרביעי בתחום הקווי", כותבים ב-IBI. "בנוסף, חברות התקשורת שמעסיקות מאות ואלפי עובדים סובלות מצד אחד ממחסור בכוח אדם בעיקר בגלל תמהיל עובדים שנוטה לגילאים צעירים יותר ועדיין עושה שירות מילואים, אך מנגד ההוצאות בגין אותם עובדים יחסכו והחברות ידרשו לעשות שינויים פנימיים על מנת לספק שירות רציף (הסטה של כ"א ממכירות לשירות)".
התמחור - העלייה בפרמיית הסיכון הכללית באה לידי ביטוי במכפילים נמוכים
חברות התקשורת לא מצליחות לייצר תשואה עודפת לאורך זמן, ובסקטור כל כך חבוט אלמנט נוסף של חוסר וודאות ממש לא מוסיף. ב-IBI סבורים כי המגמות החיוביות שנרשמו בחברות התקשורת ברבעונים האחרונים (יש כאלו שיותר מהאחרות) לא ייעלמו אלא רק יידחו למעבר לרבעון הרביעי של השנה. מי שמחפש סיבה נוספת למה הסקטור מעניין, המכפילים (EV/EBITDA) מאוד נמוכים כשבזק נסחרת במכפיל 4.8X לתוצאות 2023 ופרטנר וסלקום נסחרות במכפיל 3.7X ו-3.1X בהתאמה לאותה שנה. "אנחנו סבורים כי בעת הנוכחית, האפסייד בבזק מספיק גדול ובשקלול הסיכון הנמוך יותר אנו מעדיפים את החשיפה לסקטור דרך בזק".
קמעונאות מזון – השלכות הלחימה
את המלחמה שהחלה בגזרת הדרום לפני כשבועיים משפיעה על כל תחומי המשק בכלל ועל תחום קמעונאות המזון בפרט. במהלך תקופה זו, נרשמו בגזרת רשתות שיווק המזון מגמות המזכירות במידה מה את תקופת התפרצות הקורונה וכוללות תורים ארוכים בקופות בסופר, שלל מדפים ריקים בסניפים והמתנה ממושכת למשלוחים בגזרת האונליין, כל זאת יד ביד עם מחסור בעובדים ושיבושים בשרשרת האספקה. בתקופת הזמן הנוכחית על ההשלכות בענף קמעונאות המזון מרחפת אי וודאות משמעותית, אשר תלויה בין היתר במשך ועוצמת הלחימה, אשר צפויים להשפיע גם באופן ניכר על הסביבה המאקרו-כלכלית ועל מצב הצרכנים ומובילה לעלייה בפרמיית הסיכון של ישראל.
עם זאת, במחלקת המחקר של IBI סבורים כי תחום המזון הינו תחום דפנסיבי, שפחות חשוף להרעה בסביבה הכלכלית ולירידה בצריכה הפרטית, שכן מדובר במוצרים חיוניים.
השלכות עיקריות שבמחלקת המחקר צופים על רקע הלחימה
נקודות חיוביות
קפיצה בביקושים: הקפיצה בביקושים בסופר הייתה כמעט בין רגע, במיוחד סביב המועד שבו פיקוד העורף הורה על אגירה של אספקת מזון ומים ל-72 שעות, שיצר בהלה בקרב הציבור ואף הוביל חלק מהרשתות, ביניהן מובילת השוק שופרסל, להגביל כמויות רכישה של מספר מוצרי בסיס. העלייה בביקושים לא הייתה בגזרה הפיזית בלבד, אלא גם בגזרת האונליין על רקע חששות לביטחון האישי של האזרחים.
ירידה בשוק המוסדי: בתקופה האחרונה השוק המוסדי ובעיקר המסעדות חווה ירידה ניכרת והצרכנים נשארים וצורכים בעיקר בבתים, דבר שלהערכתנו תומך בביקושים בגזרה הקמעונאית. כמו כן, אנו סבורים כי הלך הרוח הציבורי לצד סגירה רחבה של מוקדי בילוי תומכים גם הם בסביבת הביקושים.
הקלות רגולטוריות: לרשתות המזון נתנו הקלות נקודתיות בכדי לסייע להן להתמודד עם המחסור המשמעותי בכוח אדם בענף (פירוט בהמשך), בין היתר בכל הנוגע לסימון מחירי מוצרים, קבלת בקבוקי שתייה לפיקדון ושעות עבודה ממושכות של עובדים.
נקודות שליליות
מחסור בעובדים: מאז פתיחת הלחימה, רשתות שיווק המזון חוו מחסור ניכר בכוח עבודה בסניפים, זאת בין היתר לאור גיוס נרחב למילואים וסגירת מערכת החינוך. המחסור בעובדים כולל גם מחסור משמעותי בנהגים, דבר אשר פגע הן בזמינות המשלוחים באונליין והן באספקת המוצרים לסניפים.
בעיות לוגיסטיות: המחסור במוצרים בסניפים התבטא במדפים ריקים ונבע לא רק לאור העלייה בביקושים, אלא גם כתוצאה מצד ההיצע. בעוד שבקורונה הקשיים בשרשרת האספקה היו ברמה הגלובלית, בתקופה הנוכחית קשיי האספקה הינם ברמה המקומית, שנובעים בין היתר כתוצאה ממחסור בכוח אדם לשינוע ואספקה של המוצרים השונים וגם בנושא של סחורות טריות אשר מיוצרות בשטחים בדרום שנמצאים תחת אש.
סגירת סניפים: מטבע הדברים, במוקדי הלחימה בוצעה סגירה נקודתית של סניפים של רשתות שיווק המזון או לחילופין פתיחה במתכונת מצומצמת. כמו כן, ישנם סניפים בודדים שלאור המחסור הניכר בעובדים נותרו סגורים.
"בשורה התחתונה, בשקלול כל הגורמים שציינו, לפי שעה אנו מעריכים כי מצב הלחימה צפוי להשפיע באופן חיובי על תוצאות הרבעון הרביעי של השנה באופן רוחבי אצל רשתות שיווק המזון. עם זאת, נדגיש כי ככל שאירוע הלחימה יהיה ממושך יותר כך ההשלכות השליליות על המשק כולו ועל המצב הצרכנים יהיו משמעותיות יותר", כותבים במחלקת המחקר של IBI.
נדל"ן מניב בצל המלחמה
המלחמה שהתחילה בבוקר שבת 7/10 הובילה לסגירת חלק משטחי המסחר (קניונים ומרכזים מסחריים פתוחים), בוודאי באזור הדרום. נכון לעכשיו קשה לכמת את ההשפעות המלאות של המלחמה על חברות הנדל"ן המניב, אך אין ספק כי האירועים פוגעים באופן ישיר בפדיון השוכרים בקניונים ובמרכזים המסחריים וישפיע על תוצאות החברות בעלות חשיפה למסחר ברבעון הרביעי.
תגובה ראשונית טבעית לסיטואציה הנוכחית
ביום ראשון ה—8/10 התגובה בשוק המניות לפתיחת המלחמה הייתה ידועה מראש. כלל השוק הגיב בירידות חדות והגל לא פסח על מניות הנדל"ן המניב ומדד ת"א מניב ירד בכ- 8.5% באותו היום, ולאחר מכן חזינו בימים תנודתיים מאוד. נכון להיום, מדד ת"א מניב ירד מתחילת המלחמה בכ- 13.7%.
יש לבצע הבחנה בין חברות בעלות חשיפה גבוהה למסחר ובין היתר
המלחמה הובילה לסגירה של קניונים ומרכזים מסחריים בארץ בדגש על ישובים בדרום. נכון להיום אנו רואים שלאט לאט קניונים ומרכזים מסחריים חוזרים לעבוד, אך תנועת המבקרים לא חזרה לכמות שאנו רגילים אליה ולכן קיים צפי לפגיעה בפדיונות השוכרים ובעקבות כך, פגיעה בהכנסות משכירות. בשאר התחומים (תעשייה, משרדים, לוגיסטיקה) אנו לא צופים פגיעה בהכנסות.
ניתן לראות כי עזריאלי , מליסרון ורבוע נדל"ן והינן החברות בעלות החשיפה הגבוהה ביותר למסחר כאשר רוב הכנסותיהן, שטחיהן ושווי הנדל"ן המניב נובעות ממסחר. חשוב לציין שאצל רבוע נדל"ן חלק ניכר משטחי המסחר הם סופרים המושפעים לטובה מהמצב. הצפי לפגיעה בהכנסות של חברות אלו ( עזריאלי , מליסרון) גבוה יותר מאשר חברות שלהן חשיפה מוגברת לנכסי תעשייה, לוגיסטיקה, וחניונים.
מהצד החיובי – שיעורי תפוסה גבוהים ויציבים יתרות מזומנים גבוהות
חברות הנדל"ן המניב הנמצאות בסיקור מגיעות לסיטואציה הנוכחית עם שיעורי תפוסה גבוהים ויציבים כאשר אצל כלל החברות מדובר על שיעור תפוסה גבוה מ- 90%. אצל החברות בעלות החשיפה הגבוהה ביותר למסחר (רבוע נדל"ן, מליסרון, עזריאלי ) ניתן לראות ששיעורי התפוסה גבוהים ועומדים מעל 90%, כאשר אצל עזריאלי ומליסרון מדובר על שיעור תפוסה של 99%. גם יתרות המזומנים מראות על כך שהחברות מגיעות לסיטואציה הנוכחית עם גב כלכלי חזק הצפוי לתמוך בהן גם במקרה של פגיעה בהכנסות. החברות בעלות החשיפה הגבוהה לשטחי מסחר מגיעות לתקופה הנוכחית עם יתרות מזומנים של כמיליארד שקל (מליסרון), ו עזריאלי ורבוע נדל"ן עומדות עם יתרות מזומנים של מעל מיליארד שקל.
המרווחים נפתחו אך לא בצורה משמעותית
במחלקת המחקר בחנו את המרווחים של אגרות החוב לפני פתיחת המלחמה ואת מצבם הנוכחי על מנת לבחון האם פרמיית הסיכון עלתה בעקבות האירועים האחרונים, ואם כן, בכמה? כפי שניתן לראות בטבלה, פרמיית הסיכון של חברות הנדל"ן המניב אכן עלתה אך לא בצורה דרמטית, וסה"כ מדובר על עליה ממוצעת של כ-0.4%. פרמיית הסיכון של מליסרון עלתה בכ-0.5% (הגבוהה ביותר) וזאת בעקבות חשיפה גבוהה לקניונים (77% מה- NOI).
מהצד השני, פרמיית הסיכון של עזריאלי אשר גם לה חשיפה גבוהה לקניונים (44% מה- NOI) עלתה בצורה הנמוכה ביותר כאשר אנו סבורים שהסיבה לכך היא יתרות המזומנים הגבוהות של החברה ושיעורי תפוסה גבוהים אשר יעזרו לה לצלוח את התקופה הנוכחית.
מכפילי ה- FFO ירדו בצורה משמעותית, אך עדיין לא הגיעו לשפלים שהכרנו
עם פרוץ המלחמה, חלה ירידה חזקה במניות חברות הנדל"ן המניב מה שגרם לירידה של נקודה אחת במכפילי ה- FFO של החברות בסיקור. נכון להיום, המכפיל הממוצע עומד על 7.7, גבוה יותר מתקופת הקורונה שעמד על 6.6 וגבוה יותר מהמכפיל הממוצע שהיה בחודש פברואר השנה בעיצומה של הרפורמה המשפטית. ניתן להסיק מכך שכרגע השוק מתמחר את המצב הנוכחי בצורה פחות חמורה מאשר את אירועי הקורונה והרפורמה המשפטית.
"בשורה התחתונה, המלחמה הובילה לסגירת חלק מהחנויות בקניונים ובמרכזים המסחריים ואין ספק שהדבר פוגע בפדיונות הקניונים והמרכזים המסחריים. עם זאת, קשה כרגע לכמת את ההשפעות המלאות של המלחמה על הקניונים ומרכזי המסחר שכן אנו בתחילתה, והיא עדיין אפופה באי ודאות מבחינת היקפה ואורכה. מהצד החיובי, חברות הנדל"ן המניב מגיעות לסיטואציה מוכנות עם שיעורי תפוסה גבוהים כאשר לא ידוע על שוכרים שביקשו לצאת מחוזים, ויתרות מזומנים גבוהות כך שגם והמלחמה תימשך הדבר יעזור לחברות הנדל"ן המניב לעבור את התקופה הקרובה גם מבחינת החזר החוב", כתבו ב-IBI. "אנו מעריכים כי במידה ואנו הולכים למערכה ארוכה (כפי שנראה כרגע), העורף יעבור בהדרגה ל"שגרת מלחמה", אנשים יחזרו לקניונים ולמרכזים המסחריים, אומנם לא כמו בימים כתיקונם, אך יוכל לצמצם את גובה הפגיעה בהכנסות".
"כמו כן, פרמיית הסיכון של חברות הנדל"ן המניב עלו באופן גורף כאשר חברות עם חשיפה מוגברת לקניונים ומרכזים מסחריים חוו עליה גדולה יותר ( מליסרון, רבוע נדל"ן). נכון לנקודת הזמן הנוכחית, העלייה בפרמיה הסיכון הינה מינורית ואנו מעריכים כי הסיטואציה יכולה להקשות במעט על חברות בעת גיוסי חוב אך לא תמנע מהן לעשות זאת, כאשר רק אתמול השלימו אמות (הנפקה לציבור) וריט 1 (מכרז מוסדי) גיוסי חוב של כ- 500 מיליון שקל וכ-400 ממיליון שקל, בהתאמה.
"גם בחינת מכפילי ה-FFO מראים לנו שאומנם חלה ירידה חדה מאז פרוץ המלחמה, אך כרגע השוק מתמחר את הסיטואציה בצורה עדינה יותר מאשר את תקופת הקורונה והרפורמה המשפטית. ניסיון העבר מלמד אותנו שגבולות הגזרה רחבים יותר והמכפילים יכולים לרדת עוד יותר, אך במידה ויהיו ירידות נוספות הדבר לא מייצג חששות לטווח הארוך אלא חוסר וודאות מהמצב הנוכחי", כתבו ב-IBI.