חברת רני צים דיווחה אתמול על סיום הכהונה של סמנכ"ל הכספים ירון ישראל, וזאת בתקופה של האטה כלכלית בזמן שהנכסים היציבים של החברה אמורים לספק כרית ביטחון למינוף הגבוה, והחברה אמורה להשלים בשנים הקרובות את העסקה לרכישת חברת מגידו העוסקת בתחום הנדלן למגורים.
צים מרכזי קניות, שסחרת לפי שווי שוק של 334 מיליון שקל, עוסקת בייזום, הקמה וניהול של מרכזים מסחריים. החברה פועלת להשלים את העסקה לרכישת מגידו במסגרת האסטרטגיה להתרחב בתחום הייזום למגורים, תחום שרשם השבוע שפל של 20 שנה במספר העסקאות.
במאי האחרון רכשה החברה את חברת היזמות והבנייה למגורים מגידו ב-307 מיליון שקל, כאשר העסקה צפויה להתבצע בארבעה שלבים. השלב הראשון הושלם באוגוסט האחרון ובמסגרתו החברה שילמה 45 מיליון שקל תמורת 24% מהמניות.
צים נערכת להמשך כשדיווחה הבוקר על חילוץ הון עם האישור של ועדת האשראי של תאגיד בנקאי לקבלת אשראי של 174 מיליון שקל בריבית פריים פלוס 1.15%-1%, כאשר 129 מיליון שקל מהסכום יוחזר לחברה בדרך של הון עצמי. את השלב הבא בעסקת מגידו אמורה החברה להשלים בינואר 2024 עם רכישת 55% נוספים תמורת 195 מיליון שקל.
השלב השלישי בעסקה יושלם שנה לאחר מכן בינואר 2025 עם רכישה של עוד 10% תמורת 33.5% ובסוף אותה שנה בדצמבר יירכשו עוד 10% בתמורה ל-33.5 מיליון שקל ובכך צים אמורה לרכוש את מלוא הון המניות.
גם בנטרול ההתחייבות לעסקת מגידו, המינוף של החברה די גבוה, בשיעור של סביב 63% - מה שאילץ את חברת הדירוג מעלות להוריד בדצמבר האחרון את התחזית לדירוג. במעלות מעריכים כי האסטרטגיה של צים להגדיל את הפעילות בתחום הייזום למגורים "מגלמת סיכונים גבוהים יותר בהשוואה לפעילות הנדל"ן המניב", זו שמהווה כרית ביטחון לחברה.
נכון לסוף 2022 לחברה הלוואות צמודות פריים בהיקף של כ-451 מיליון שקל והלוואות צמודות מדד (CPI), לרבות אג"ח, בהיקף של 776 מיליון שקל. סדרות האג"ח של החברה צמודות למדד ומהצד השני החברה נהנית מההצמדה בגלל נכסי הנדל"ן המושכרים בהסכמי שכירות צמודים. עם זאת לחברה חשיפה שעיקרה מאזנית לאור רישום הוצאות והצמדה למדד כהוצאות מימון שוטפות, מה שפוגע משמעותית בתוצאותיה של החברה. את השנה החולפת סיימה רני צים עם ירידה ברווח הנקי מ-105 מיליון שקל ב-2021 לרווח של 80 מיליון שקל ב-2022 וזאת בצל שערוך נכסי נדל"ן שבשנה שעברה נהתה החברה מעליית ערך של 30 מיליון שקל משערוך פרויקט בהקמה בכפ"ס.
בינתיים, תשואות האג"ח של רני צים נסחרות בתשואה לפידיון של 6.5% (צמוד), ורני צים הביע נכונות בשיחות פנימיות לשמור על הדירוג של החברה ואף להכניס שותף למגידו. מי שהחליט להקטין חשיפה בינתיים מלבד סמנכ"ל הכספים לאור הסיכון העולה בצל העלאות הריבית וההאטה בענף הנדל"ן זו מור קופות גמל וקרנות הנאמנות שחתכו את ההחזקה בחברה בכ-40%.
מלבד העלאות הריבית שסופן טרם ידוע עולות חששות להאטה במשק תוך פגיעה בצריכה הפרטית, ולהשפעות המאקרו על המשק צפויה להיות השפעה גם על החברה. השאלה אם אחרי ירידה של מעל 50% בערכה של המניה בשנה האחרונה הסיכונים מגולמים במניה. במור החליטו לעצור, אך ייתכן והתמתנות הפעילות הכלכלית במשק תביא לסוף העלאות הריבית בישראל, מה שיחזיר את הצבע ללחיים לא רק של צים אלא לשוק כולו. עם זאת, מוקדם להעריך שינוי כיוון בריבית שעדיין ממשיכה לטפס.