חברות הנדל"ן שנהנו מהריבית הנמוכה ששררה עד לאחרונה בשווקים הפיננסים, נאלצות להתמודד עם מציאות מורכבת, שבה הצפי להאטה בקצב האינפלציה התחלפה בחששות להמשך לחץ עליות מחירים, ועמן החשש מהמשך העלאות הריבית בישראל.
מדד הנדל"ן מוביל את הירידות בבורסה בתל אביב בשבועות האחרונים, ומשלים נפילה של 40% מהשיא שנרשם בפברואר לפני שנה. העלייה בריבית הפריים גוררת עלייה בחובות של חברות הנדל"ן ואלו שיתקשו למחזר בסביבת ריבית עולה, עלולות למצוא את עצמן מול שוקת שבורה.
החברות שעלולות למצוא את עצמן בבעיה אלו הממונפות ביותר, אלו שלקחו פרויקטים שאולי גדולים עליהם בכמה מידות. תנאי המימון האטרקטיביים שאפיינו את השוק בעשור החולף איפשרו לחברות לרכוש קרקעות ונכסים עם הון עצמי מינימלי, אך עם העלייה בריבית, הירידה בהיקף העסקאות והעלייה בעלות החוב, התמונה לא נראית ורודה.
בבנק ישראל פרסמו בחודש האחרון מחקר ולפיו בעקבות הזינוק החד בגובה הריבית במשק במהלך השנה החולפת צפויה ירידה בשווי הנכסים המניבים, וכפועל יוצא תחול ירידה ברווחיות המדווחת של החברות לצד אפשרות לעלייה בשיעורי המינוף.
אחת החברות שנמצאת על המוקד ושהשלימה נפילה של כ-70% בשנה היא חנן מור שרכשה את הקרקע בפרויקט שדה דב. מנכ"ל החברה חנן מור מצפה למכור במינימום לפי מחיר של 70 אלף שקל למ"ר, אך ייתכן והתמונה בהמשך לא תאפשר זאת. מעבר לכך, רק עלות המימון של החוב לשנה שמור נטל על הקרקע מגיעה ל-100 מיליון שקל בשנה, כך שהמשך העלאות הריבית במשק לא צפוי להטיב עמו. עולה שאלה אם חנן מור יאלץ למכור את הקרקע בשדה דב בהפסד, או אולי להכניס שותפים בתנאים שונים באופן משמעותי מהמחיר שבו הוא רכש את הקרקע,מה שעלול לשבש את היחסים הפיננסים במאזן החברה, ולפגוע בהון העצמי.
ישראל קנדה, שבחרה שלא להשתתף בהנפקה של נורסטאר ומלקקת את הפצעים מניסיון הגדלת הפוזיציה שם, סובלת גם היא מירידה מתמשכת, ומסכמת את השנה החולפת בנפילה של מעל 60% מהשיא. מה שמשקף לה שווי חברה של 2.3 מיליארד שקל, בזמן שבעלי השליטה ברק רוזן ואסף טוכמאייר פוזלים לעבר שוק הנדל"ן בלונדון בחיפוש הזדמנויות באמצעות השלד שברשותם אביב ארלון. גם חג’ג’ ספגה מהלומה עם ירידה של מעל 50% מהשיא שרשמה לפני כשנה, מה שמשקף לחברה שווי שוק של 880 מיליון שקל.
לצרות הללו יש להוסיף את האזהרה של ענקיות הנדלן לוינשטיין ואמות שציינו בדוחות הכספיים כי לרפורמה המשפטית תהיה השלכה על התוצאות העסקיות שלהן.
מהצד השני, ישנן חברות שההצמדה שממנה הן נהנו כתוצאה מהעלייה באינפלציה מכפה על הנזק שנגרם מהעלייה בריבית במשק. כמו למשל, חברת ריט 1 שדיווחה אתמול על אינדיקציות ראשוניות לרשום רווחים ברבעון הרביעי של 2022 כתוצאה מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בהיקף של 150-180 מיליון שקל, שכן החברה נהנית מההצמדה למדד.