האנליסט שי זיגלמן מבנק הפועלים חתך את מחיר היעד של מניית ג’י סיטי (לשעבר גזית גלוב) מ-25 שקל למניה ל-16 שקל למניה, והותיר את ההמלצה על ’תשואת שוק’ בסיכון גבוה.
מודל הערכת השווי החדש של הפועלים לג’י סיטי מתבסס על כמה הנחות, בהן ביצוע מימוש הנכסים שאינם בליבת הפעילות של החברה בשווי נמוך משוויים בספרים, בסך 3.6 מיליארד שקל; ירידה ב-NOI כתוצאה ממימוש הנכסים; שימוש בתמורת המימוש לפירעון החוב; אי הוצאה לפועל של כל תכניות הייזום של החברה.
למרות החשש מסחרור פיננסי ג’י סיטי ממשיכה במדיניות חלוקת הדיבידנד, אך זיגלמן מעריך כי גוברת הסבירות לעצירת הדיבידנדים מהחברה עם פרסום הדוחות השנתיים ל-2022 - מה שצפוי לפגוע בנורסטאר החברה האם (51.5%).
מחיר היעד החדש מגלם מכפיל 10.4 על תחזית ה-FFO שמעריכים בבנק הפועלים עבור החברה ב-2023. הערכת השווי התבצעה על בסיס שילוב בין מודל NAV לבין הערכת שווי לפי מודל DCF ביחס של 50:50 בין ההערכות.
למרות הורדת מחיר היעד, זה החדש עדיין משקף אפסייד של 40%. "אנו ממשיכים בהמלצת ’תשואת שוק’ ברמת סיכון גבוהה לנוכח הערכתנו כי תהליך השגת יעדי החברה יהיה ממושך והאתגרים בדרך רבים", כותב זיגלמן.
מה הם האתגרים שאותם כלל זיגלמן בחשבון? היכולת לצמוח ב-NOI ולמכור נכסים לפי שוויים ההוגן בזמן של האטה וחשיפה מטבעית שלא היטיבה עם התוצאות של החברה עד כה; סביבת האינפלציה הגבוהה לצד העלאת הריבית ועליית תשואות האג"ח עלולות להמשיך להוביל לעלייה בשיעור התשואה הנדרש על הנכסים; הקושי לממש החזקות בסיטיקון וגזית ברזיל לאו תמחור סיטיקון עמוק מתחת להונה העצמי ותנאי השוק בברזיל; הקושי לממש את הפעילות ברוסיה בעת הסנקציות ואפשרות לקריסת הרובל; איום המסחר המכוון על הרכישות במרכזי הקניות הפיזיים.
"השיפור בתוצאות התפעוליות של ג’י סיטי מתחילת השנה הפך בחודשים האחרונים למשני בחשיבותתו ביחסם של בעלי החוב ומניות לחברה, כאשר הגורם המרכזי אליו נשואה תשומת הלב הינה רמת המינוף הגבוהה של החברה. מאז סוף 2019 עלתה רמת המינוף (חוב פיננסי נטו לסך הנכסים) מ-49.2% במונחי מאזן סולו מורחב ל-64.9% בתום הרבעון השלישי של השנה", כותב זיגלמן.
בין הגורמים שהביאו לעלייה במינוף, זיגלמן מציין את מחיקת שווי נכסי באירופה בצל הקורונה בהיקף של כ-1.5 מיליארד שקל, פגיעה משינויי מטבע בסך מיליארד שקל, רכישת הקרקע בתל השומר ביולי 2021 תמורת 430 מיליון שקל, רכישת 25% ממניות אטריום שנותרו בידי הציבור ומחיקתה מהמסחר תמורת כ-180 מיליון אירו נטו, רכישת בית כאל והמשך תשלום הדיבידנדים.
ג’י סיטי צריכה לפרוע בשנתיים הקרובות חוב בהיקף של 2.2 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח, וזאת לאחר פרעון של 1.5 מיליארד שקל מתחילת השנה. את מרבית החוב הבנקאי והמשכנתאות באותה תקופה, בסך של 2.6 מיליארד שקל, החברה מאמינה שביכולתה למחזר.
אל מול אלו, עתודות הביטחון של ג’י סיטי הן נכסים נזילים בסך 2.4 מיליארד שקל, נכסים לא משועבדים של 9.4 מיליארד שקל. בבנק הפועלים מתרשמים לחיוב מאופן יישום תוכנית מימוש הנכסים אך נותרים בהמלצת תשואת שוק נוכח האתגרים.