חברת מ.ו השקעות שבשליטת משפחת וינברג, אחת המשפחות הוותיקות הפועלות בתחום הנדל"ן בתל אביב, מבקשת לגייס מעל 100 מיליון שקל בהנפקה ראשונית לציבור. לפני כשבועים פרסמה החברה תשקיף לקראת הנפקה ראשונית לציבור ממנו עולות כמה שאלות לגבי התזמון והתמורה של ההנפקה.
מייסדי החברה, נילי ומשה וינברג, מבקשים להנפיק את פעילות הנדל"ן המניב בבורסה, תוך הורדת החשיפה האישית לבנקים. בעולם של ריביות עולות אפשר להבין את תזמון ההנפקה של חברה פרטית שפעלה עשרות שנים מאחורי הקלעים. מבחינת הבעלים להגיע לבורסה זה אומר לחלוק את נטל החוב שהולך לגדול ככל שתעלה הריבית יחד עם הציבור שעד כה לא הכיר את פעילות החברה.
לשינויים בשיעור הריבית במשק יש השפעה על מחירי הנדל"ן של החברה בהם נקבעו תנאי המימון מהגופים המממנים. לחברה אשראי לזמן קצר ולזמן ארוך בריבית משתנה, ועל כן הוצאות המימון חשופות לסיכון של שינויי ריבית, מה שעשוי להשפיע על תוצאותיה הכספיות. מהצד השני לעלייה במדד המחירים לצרכן גם יש השפעה על תזרים המזומנים של החברה, הואיל ומרבית התקשרויות שלה עם שוכרי הנכסים הינן צמודות למדד וככל שקצב האינפלציה מטפס כך החברה נהנית מרכיב זה. אלא שגם לשינויים במדד תשומות הבנייה יש השפעה על עלויות בנייה, וכתוצאה מכך על תזרימי המזומנים ותוצאות הפעילות של החברה.
החברה מבקשת להשתמש בכ־70% מתמורת ההנפקה לטובת החזר הלוואת בעלים שנושאת ריבית של 5%, שלפי החברה מוגדרת כריבית בתנאי שוק. זאת לאחר שהחברה המחתה לבעלי השליטה את כל התחייבויותיה לגופים המממנים כנגד העמדת הלוואה בסך של כ־71 מיליון שקל, כך שבעלי השליטה יישאו במלוא התחייבויותיה ונכסיה יהיו חופשיים משעבוד. יתרת התמורה מיועדת ברובה לרכישת נכסים של בעלי השליטה ברחוב אידלסון בת"א בכ-25 מיליון שקל.
החלפת נכסים בין הבעלים לחברה
מעבר לכך, במסגרת שינוי מבני שערכה החברה בחודש שעבר, הוסכם על החלפת נכסים בין הבעלים לחברה הציבורית החדשה אם וכאשר היא תונפק, בטענה כי "פוטנציאל ההשבחה שלהם מוצה או שאינו בר מימון בטווח הנראה לעין". הבעלים יעבירו לידי החברה נכסים, בהם ’בית אופקים’ שבמנחם בגין בת"א, נכס בדרך יפו 13 בת"א, משרדים בראשון לציון, חנות ברחוב נחמני 67 בת"א, מקרקעין בהרצליה, ראשון לציון ובסך הכל בהיקף של 160 מיליון שקל. מנגד החברה תעביר לידי הבעלים נכסים, בהם נכס באידלסון 17 ת"א, מזא"ה 71, נחמני 64 ת"א (חופשי משעבוד), קרקע בגבעת זאב בירושלים.
השירות נשאר במשפחה
החברה התקשרה עם חברת מעגן, חברה שבבעלות מלאה של המשפחה (20% בידי בנם של בעלי השליטה), לניהול הנכסים המניבים. בתמורה לביצוע שירותי הניהול מעגן תקבל 7.5% מהעלות הכוללת של ביצוע כל פרויקט. מעבר לכך, ישולמו לה דמי ניהול חודשיים בסך של 7.5 אלף שקל "בין אם בחודש הרלוונטי מעגן העניקה שירותי ניהול לחברה ובין אם לאו", כך לפי התשקיף. בנוסף החברה תשלם למעגן שירותי החזקה של 86 אלף שקל בשנה.
מעבר לכך, הבעלים ימשיכו להעניק שירות משפטי לחברה אחרי הפיכתה לציבורית, במידה והדירקטוריון יאשר זאת. "לאור מערכת היחסים המיוחדת בין החברה למשרד וינברג החברה תקבל הנחה גורפת בגין שכר הטרחה בגובה של 25%", כך נכתב בתשקיף.בשלוש השנים האחרונות שילמה החברה דמי שירות משפטי בהיקף של כ-1.5 מיליון שקל לטובת משרד וינברגר שבידי בעל השליטה. החברה צופה שתשלומים על השירותים המשפטיים יהיו 800 אלף שקל בממוצע בשנה לפרויקט. מעבר לכך, נילי וינברג שלא קיבלה שכר תחת פעילות החברה כפרטית, צפויה ליהנות משכר של 40 אלף שקל בחודש תחת היותה של החברה צבורית ובסך הכל תיהנה מעלות שכר של 600 אלף שקל בשנה.
הכנסות נמוכות מהשכרת נכסים
התשקיף חושף את תוצאותיה הכספיות של החברה שמקדמת בנייה של למעלה מ־200 דירות להשכרה בעיקר בת"א. ה-NOI, שנחשב מדד מייצג את רווחי החברה מהשכרת נכסים והפעלתם, נחתך בחצי במחצית הראשונה של 2022 לעומת התקופה המקבילה אשתקד והסתכם בככחצי מיליארד שקל. בשנה שעבר רשמה הכנסות זניחות של 1.7 מיליון שקל. נכון למחצית השנייה של 2022, על בסיס דוחות פרופורמה, לחברה הפסד כולל של 5.26 מיליון שקל, לעומת הפסד של 2.1 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2021, וזאת בשל ירידה של 4 מיליון שקל בשווי הנכסים בתקופה. לחברה גרעון בהון חוזר בהיקף של 1.9 מיליון שקל, כולל את סך הנכסים השוטפים שבתוכם הוצאות מראש על שינוי מבנה הבעליות של החברה ועלויות הכרוכות בהנפקה, וכלל הנכסים של החברה מוערך בכ-280 מיליון שקל.