המלצות אנליסטים

מיטב מעניקה משקל יתר לרבוע נדל”ן ביעד שאפתני

על רקע הדוחות שפרסמה החברה, השיפור בנזליות ויכולת שירות החוב, השבחת הנכסים הקיימים, מצביעים כי בהחלט יש מקום לשיפור ומיטב מעניקים יעד של 350 ש"ח למניה

רז מור 26/04/2022 12:48

א+א-

בפברואר 2016 החודש בו זכה מוטי בן משה במכרז לרכישת רבוע כחול, נסחרה חברת הבת אלון ריבוע נדל"ן (58%) בשווי של כ- 1.16 מיליארד ₪ לעומת שווי נוכחי של כ- 3.66 מיליארד ₪ כיום, כך שהרווח מוערך בכ- 1.5 מיליארד ₪, לפני דיבידנדים בסכום כולל של 607 מ’ ₪ שחולקו בין 2017-22. מה שנראה כיום כסיפור הצלחה, החל כהתמודדות לא פשוטה עם קריסת רשת מגה שהיוותה שוכר מהותי של החברה כשבעקבותיו נאלצה החברה להגיע להסדר פשרה מול נאמני מגה שכלל וויתור על חוב בהיקף של כ- 150-200 מ’ ₪ והנחה בדמי השכירות לשנתיים. בן משה אומנם לא הופתע מקריסת מגה שהיתה ידועה כבר בעת הרכישה והעריך פחות או יותר לאיזה צרות הוא נכנס, אבל הצלחת מהלך החלפת השוכרים בנכסי הסופרמרקטים של החברה שמרביתם נמכרו לרשת יינות ביתן היתה אירוע מורכב שהצלחתו התבררה רק בדיעבד. הצלחת המהלך צמצמה משמעותית את חלקה של קבוצת אלון כשוכרת מרבוע נדל"ן מכ- 38% ב- 2016 לצפי של כ- 14% בלבד ב- 2022. הביקוש לנכסי סופרמרקטים חזק והצלחת השכרתם תוך זמן קצר יחסית ותוך העלאת השכ"ד הדגישה את הצורך האמיתי בהם והרגיעה את המשקיעים. 

הנדל"ן המניב

עיקר פעילותה של רבוע נדל"ן מיוחס לנדל"ן המניב ששוויו המאזני כ- 6 מיליארד ₪, הכולל זכויות בשווי כ- 303 מ’ ₪ ואת חלק היזמות המיועדת למשרדים בפרויקט תוצרת הארץ בשווי מאזני של כ- 305 מ’ ש"ח. נכסי הנדל"ן המניב כוללים 114 נכסים, 89 מהם סופרמרקטים בשטח כולל של כ- 418 מ’ ₪ מתוכם שטח עיקרי כ- 288 אלף מ"ר.

הנכסים המסחריים ששווים המאזני כ – 2.67 מיליארד ₪, מהווים כ- 44% מסך שווי הנדל"ן המניב וכוללים בעיקר את הסופרמרקטים שהחברה משכירה לרשתות המזון המקומיות השונות.

למרות הפיזור בין המפעילים, 59 סופרמרקטים בשווי מוערך של כ- 1.3 מיליארד ₪ מושכרים לרשת מגה המהווה כ- 18% מהכנסות השכ"ד ולכן מוגדרת כשוכר עיקרי. התחרות הגוברת בעולם הקמעונאות ובמיוחד בסניפים העירוניים מדגישה את הביקוש לנכסי הנדל"ן של החברה. החברה מבצעת תהליכי השבחה של חלק מהסופרמרקטים הנמצאים באזורי ביקוש כמו ברחוב עודד, יהודה מכבי, כצנלסון בהרצליה ונווה אביבים. 

המרכזים המסחריים ששווים המאזני כ- 2.15 מיליארד ₪ מהווים כ- 36% מסך שווי הנדל"ן המניב וכוללים את קניון TLV בשווי של 1.72 מיליארד, 50% מקניון השרון בנתניה בשווי 120 מ’ ₪ (חלק החברה) וקניון הדר בירושלים בשווי של כ- 330 מ’ ₪ (חלק החברה).

בנוסף, כולל סעיף הנדל"ן המניב אחזקה במבני משרדים (שווי מאזני של כ- 406 מ’ ש"), מבני תעשיה ולוגיסטיקה (שווי מאזני של כ- 377 מ’ ₪) ונכסים אחרים (שווי מאזני של כ- 400 מ’ ₪).

נכסים נוספים שמחזיקה החברה מלבד נכסי הנדל"ן המניב הם חלק רבוע נדל"ן בפרויקט המגורים בתוצרת הארץ המהווה את עיקר מלאי מקרקעין ובניינים בהקמה (כ- 240 מ’ ₪), והקרקע בסיאטל (כ- 149 מ’ ₪) שרשומה לפי עלות במאזן תחת הסעיף מלאי מקרקעין לז"א. 

 

 

בניתוח הדו"ח השנתי ניתן לראות כי ה- NOI ברבעון הרביעי המשיך להשתפר והסתכם בכ- 81 מ’ ₪ המגלם קצב שנתי של כ- 324 מ’ ₪, גבוה מה-NOI ברבעון הראשון 2020, ערב הקורונה. רבוע נדל"ן התמודדה עם הקורונה בצורה מוצלחת והפגיעה בתוצאות היתה יחסית מינורית. היות והחברה לא שינתה את מצבת הנכסים, מדובר בגידול פנימי שנבע בעיקר ממגמת השיפור הNOI- מהנכסים והמרכזים המסחריים (קניון TLV וקניון הדר).

 

נזילות ויכולת שירות החוב

החברה ביצעה בשנתיים האחרונות מהלכים לשיפור מבנה החוב והורדת הוצאות המימון. מתחילת 2021 ועד היום השלימה החברה מהלך אסטרטגי שכלל פירעון יתרת ההלוואה לקניון TLV לבנקים המממנים של בסך כולל של כ- 861 מ’ ₪, ביצעה מימון מחדש של החוב כנגד מרלו"ג אייל תוך הורדת עלות המימון, החליפה את המימון כנגד הסופרמרקטים המושכרים לרשת מגה והנפיקה אג"חים בתמורה כוללת של 2.26 מיליארד ₪. לאחר שיפור מבנה החוב, חל שיפור ביחסים הפיננסים וירידה בריבית החוב המשוקללת לכ- 1.57% כשיתרת הנכסים הבלתי משועבדים מסתכמת בכ- 3.3 מיליארד ₪.

 

בשורה התחתונה

מגמת השיפור העקבי בתוצאות התפעוליות המשיכה גם ב- 2021 במקביל לשיפור ניכר במבנה החוב שהביא להורדת עלויות המימון. השיפור הוא תוצאה מתהליך שהחל עם כניסתו של מוטי בן משה לחברה בתחילת 2016 והביא לצמיחה מואצת בפעילותה שבאה לידי ביטוי בעליה של כ- 215% בשוויה מאז הרכישה. תהליך השיפור צפוי להמשיך גם בשנים הקרובות והחברה חוזה גידול של כ- 60% ב- FFO מפעילות הנדל"ן המניב ב- 2025 לעומת 2021. 

תיק הנכסים של החברה ממשיך להפגין עוצמה, תפוסה גבוהה ויציבה ושיפור בביצועים. רבוע נדל"ן מחזיקה את פרוטפוליו הסופרמרקטים הגדול בארץ והוא המהווה כיום כ- 44% משווי הנדל"ן המניב הכולל שלה. הביקוש לסופרמרקטים במיוחד באזורים עירוניים גדל כתוצאה מהתחרות הגוברת בעולם הקמעונאות וכניסת שחקנים חדשים לתחום כמו רשת קרפור ואנו צופים המשך עליה ב- NOIבעיקר מעליית הפדיונות. החברה ממשיכה לפעול להשבחת חלק מהסופרמרקטים הנמצאים באזורי ביקוש (רחוב עודד, נווה אביבים, כצנלסון בהרצליה ועוד) ע"י ניצול זכויות הבניה הקיימות הרשומות במאזן בעלות היסטורית, תהליך שצפוי להניב לחברה רווחים משמעותיים במקביל לשיפור ההכנסות מהחלק המסחרי שישופץ ויושכר בשכ"ד גבוה משמעותית.

בשנים הקרובות צפויה רבוע נדל"ן לעסוק בהעלאת ה- NOI מקניון TLV , השלמת פרויקט תוצרת הארץ שתביא להצפת ערך ורווח יזמי משמעותי, הכפלת יכולת האחסון במרלו"ג בבאר טוביה, ניצול זכויות הבניה הקיימות וקידום תהליך קבלת היתר להרחבת קמפוס אלון ברעננה.

במקביל לפעילות המניבה והייזום הנוכחי, רבוע נדל"ן לא עומדת לעצור ותמשיך לפעול להגדלת תיק הנדל"ן המניב באמצעות רכישות עתידיות של קרקעות המיועדות לפיתוח בסכומים משמעותיים.

  1. מניות בכתבה
  2. רבוע נדלן

***

מובהר ומודגש כי האמור בסקירה זו אינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. בפרסום המידע בסקירה זו אין משום המלצה או חוות דעת בקשר לביצוע כל עסקה או השקעה בניירות ערך, לרבות רכישה ו/או מכירה של ניירות ערך. יודגש כי לגבי כל מידע מכל סוג המופיע בסקירה – על כל אדם לבצע בדיקה ואימות נוספים, תוך התחשבות בנתונים ובצרכים המיוחדים שלו. יצוין כי במידע עלולות ליפול טעויות וכן עשויים לחול לגביו שינויי שוק ו/או שינויים אחרים, וכי אף עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין התחזיות והניתוחים המופיעים למצב בפועל. אשר על כן, קבלת החלטה כלשהי על סמך נתון, דעה, חוות דעת, תחזית או ניתוח המופיע במסגרת הסקירה - הינו על אחריות הקורא בלבד.

אין תגובות

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי האתר

שלח תגובה