1. בדיקת הדירה, הבניין וסביבתם
רצוי שלא להסתפק בביקור אחד בלבד בדירה, אלא לבקר בה מספר פעמים על-מנת לבחון אותה היטב (כולל בשעות היום, הלילה ובסופי-שבוע).
בחנו ובדקו היטב את תקינות מכלול מערכות הדירה, בין היתר, אל תתביישו לבדוק היטב את תקינותם של חלונות ותריסים, מערכת מיזוג-האוויר, ברזים, ארונות, וכהנה וכהנה.
שימו לב לכיווני האוויר של הדירה, עשויה להיות לכך גם השפעה על המחיר.
כדאי גם לברר מי הקבלן שבנה את הבניין ולנסות לקבל מידע בדבר המוניטין שלו בשוק (בערים מסוימות רוכשים מוכנים לשלם 5%-10% ויותר מהמחיר המקובל עבור דירה שנבנתה ע"י חברה קבלנית ידועה ובעלת מוניטין טוב).
ייתכנו הבדלים בין שטח הדירה המופיע בנסח הטאבו, השטח המופיע בחשבון הארנונה והשטח בפועל.
רצוי לשאול דיירים אחרים על איכות החיים בבנין, טיב השכנים, מצב הניקיון והרעש, מספר הדירות המושכרות בבניין, רמת התחזוקה ובעיות אחרות, ככל שישנן.
כמו כן, כדאי לבדוק את השימושים ברכוש המשותף של הבניין (לדוגמא: מי רשאי לחנות בחניה המשותפת של הבניין, שימוש במחסן, מתקנים משותפים, ועוד).
2. בדיקות ברשות המקומית
במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית ניתן למצוא מידע שימושי וחשוב ביותר הפתוח לעיון הציבור. בתכנית בניין עיר ניתן לבדוק מהם השימושים ו/או הייעודים המותרים בקרקעות המצויות בסמוך לדירה. אם יש קרקעות פנויות בסביבה, חשוב לדעת מה מתוכנן להיבנות עליהן בעתיד ומה הייעוד שלהם (לדוגמא: מגורים, מסחר, בית-ספר, תחנת דלק, קניון, וכו’). כמו כן, בדקו האם הבניה המותרת היא בניה נמוכה, או גבוהה.
בתיק הבית המשותף תוכלו לראות התכתבויות שונות (אם קיימות) לגבי הדירה עצמה ולגבי הבניין בו היא מצויה, וכך ללמוד על ה"היסטוריה" של הדירה והבניין. בנוסף, ניתן לברר מול פקידי העירייה האם ידוע להם על חריגות בניה, צווי הריסה, או הפקעות, אשר הוצאו לגבי הנכס (ככל ולא מופיע דבר בתיק הבניין). במידה והבניין או הדירה אינם תואמים את היתר הבניה, אזי יתכן וישנן חריגות בניה, דבר העלול להיות בעוכריכם בעתיד.
בנוסף, מומלץ לבדוק האם קיימות זכויות לבניית תוספות לדירה (או לדירות השכנים). אם הדירה כוללת גג או חצר הצמודים לה, חשוב לברר האם זכויות הבניה אכן שייכות וצמודות לדירה (או לכלל הדירות בבניין). יש לבחון את סוגיית היטל ההשבחה בגין זכויות הבניה, בהתאם.
3. משא-ומתן ומסמך ’זיכרון דברים’
טעות נפוצה ביותר היא לחשוב, כי למסמך ’זיכרון דברים’ אין תוקף משפטי מחייב. נהפוך הוא. בפסיקת בתי-המשפט נקבע במפורש, כי בעקרון למסמך ’זיכרון דברים’ יש תוקף מחייב, כהסכם לכל דבר ועניין (שכן, לא הכותרת ו/או הצורה הן הקובעות, אלא תוכן ומהות המסמך).
’זיכרון דברים’ נחשב אמנם כדרך מקובלת לסגירת תנאים של עסקת מכר של דירה (ובדרך-כלל, הצדדים קובעים בו, כי הסכם ייערך ע"י עורך-דין בתוך מספר ימים), אך חשוב לדעת, כי אין זה שלב הכרחי בתהליך מכירת הדירה, וכי הלכה למעשה ובאופן חד-משמעי – רצוי מאוד דווקא לא לחתום על ’זיכרון דברים’, אלא ישירות על הסכם מלא ומפורט שנערך ע"י עורך-דין (לאחר השלמת כל הבדיקות הנדרשות).
לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, ולכן החתימה על ’זיכרון דברים’ קושרת אתכם מבחינה חוזית, ואף עשויה לצמצם באופן משמעותי ביותר את יכולת המשא-ומתן שלכם בהמשך באשר לתנאי העסקה. ואף יותר מכך, לעתים, היא עשויה לפגוע בזכויותיכם מבחינה מהותית (כגון: עיקולים ו/או שעבודים ו/או חובות הרובצים על הנכס, וכו’).
בנוסף, חובת הדיווח והתשלום למס הרכישה מתקצרת (נוצרת במועד חתימת ’זיכרון הדברים’).
לפיכך, אם ראיתם דירה שמוצאת חן בעיניכם אל תחתמו על ’זיכרון דברים’, אלא פנו מייד לעורך-דין המתמחה במקרקעין.
4. ליווי משפטי
במסגרת עסקאות נדל"ן אסור לוותר על שירותיו של עורך-דין הבקיא בתחום, אשר יבצע עבורכם את כל הבדיקות הנדרשות ויבחן בעיניים מקצועיות את כלל ההיבטים המשפטיים הכרוכים בהסכם הרכישה (סטאטוס רישום הזכויות בנכס, עיקולים, שעבודים, מידע תכנוני, היבטי מס, וכו’).
תפקידו הוא להבטיח אתכם ואת כספיכם, ככל הניתן, בפני הסיכונים השונים הקשורים לעסקה. לכן, רצוי להיוועץ עם עורך-דין מטעמכם כבר בשלב המשא-ומתן.
5. בדיקת הנכס ע"י מומחה
האם היית רוכש רכב ללא בדיקה אצל מכון מוסמך...?! מקל וחומר, טרם רכישת נכס נדל"ן יקר וממיטב כספך, ולמען השקט הנפשי והכלכלי שלך ושל משפחתך, בנוסף לליווי וטיפול משפטי של עורך-דין, במקרים רבים חשוב מאוד להיוועץ עם בעלי מקצוע רלבנטיים (כגון: מהנדס, שמאי, וכו’).
כיום, ניתן גם לשכור סל של שירותי בדק בית ולקבל תמונת מצב עדכנית ומלאה על הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש, מידע על שוויו הריאלי, על ליקויים הנדסיים, על השכונה והשכנים בבנין, מטרדים (רמות רעש, פשיעה, אנטנות סלולאריות, וכיוצ"ב), איכות הבניה, כמו גם מאפיינים רבים נוספים.
6. הלוואת משכנתא
אם אתם מתעתדים ליטול משכנתא כדי לממן את רכישת הדירה, מומלץ לערוך את הבדיקות המתאימות מול הבנק המלווה ולקבל ממנו ’אישור עקרוני’ (בכתב) לנטילת המשכנתא, וזאת טרם חתימת ההסכם. הסכמי מכר מקרקעין כוללים לרוב סעיף לפיו אי-קבלת משכנתא ו/או עיכב בקבלתה, מכל סיבה שהיא, לא יהוו עילה מוצדקת מצדכם לביטול ההסכם. לפיכך, במקרה שלא תקבלו את ההלוואה אתם עלולים להיקלע למצב מאוד לא נעים של הפרת יסודית של ההסכם, עם תשלום פיצוי כספי מוסכם וגבוה למוכר!
רצוי לגשת למספר בנקים ולהתמקח עמם לגבי תנאי המשכנתא (קיימים מספר סוגים ומסלולים: משכנתא עם ריבית משתנה או ריבית קבועה, משכנתא מדורגת, שקלית, דולרית, הלוואת בוליט/בלון, תשלום קרן שווה או לפי לוח-שפיצר, וכו’).
7. מיסים והיטלים נלווים
חשוב מאוד לברר מראש ובמדויק לגבי חבויות כספיות נלוות, בין היתר, שיעור מס רכישה (ופטורים – אם רלבנטיים), חיוב בהיטל השבחה (במידה וחל עליכם), מסים ואגרות מוניציפאליים; יש, כמובן, לגלמם בתחשיבים השונים.
כל רוכש של זכויות במקרקעין חייב לשלם מס רכישה (חובת דיווח בדבר ביצוע העסקה בתוך 30 ימים; תשלום מס רכישה תוך 50 ימים מיום חתימת ההסכם). לא לשכוח, כי שיעור המס עולה ככל שעולה מחיר הנכס (לפי מדרגות מס – לפיהן נקבע שיעור המס, מתעדכנות מדי 3 חדשים ביום ה-16 לחודשים ינואר, אפריל, יולי ואוקטובר; ניתן לברר באתר האינטרנט של משרד המשפטים - אגף מיסוי מקרקעין).
ביצוע עסקה במקרקעין עלול ליצור חבות בהיטל השבחה בסכומים לא מבוטלים (ויש להיזהר במיוחד בעסקאות הכוללות זכויות בניה, גגות ובבתים צמודי קרקע). זהו עניין מורכב, ולכן, כאמור, מומלץ להיוועץ במסגרת העסקה עם עורך-דין המתמחה בתחום הנדל"ן ומיסוי מקרקעין.
8. מסירת החזקה בדירה
בסמוך לפני מועד קבלת המפתח והחזקה בדירה לידיכם, יש לבצע העברה מסודרת של חשבונות החשמל, הגז, הארנונה והמים, משמו של המוכר לשמו של הקונה ולוודא שלא נותרו חובות כל שהם. בנוסף, יש לדרוש מהמוכר להמציא אישור היעדר חובות מאת ועד הבית (או חברת האחזקה, אם יש).
גם במעמד קבלת הדירה, אל תתביישו – בדקו שוב והיטב את הדירה ומערכותיה. מומלץ ששני הצדדים יחתמו על פרוטוקול מסירת חזקה, בו יפורטו ליקויים שנמצאו בדירה בזמן המסירה (ורצוי לתעד זאת בתמונות סטילס ו/או בוידאו).
בדרך-כלל, מסירת החזקה תתבצע כנגד תשלום התמורה האחרון. לפיכך, ודאו מול עורך-הדין מטעמכם, כי כל המסמכים הדרושים לצורך העברת הזכויות על-שמכם כבר מצויים בפועל בידיו ו/או מועברים כנגד (BACK TO BACK) התשלום האמור.
9. רישום הזכויות בדירה
רישום העברת הזכויות בדרך-כלל מסיים את העסקה, וברוב המקרים יבוצע לאחר מסירת החזקה בדירה לידי הקונה. לצורך ביצוע העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין דרושים מסמכים מסוימים, ובין היתר: שטרי מכר חתומים ע"י הצדדים ומאומתים ע"י עורך-דין, אישורי מסים (מס שבח / מס רכישה), אישור הרשות המקומית (אישור בדבר היעדר חובות, כולל היטל השבחה), יפויי כח בלתי חוזרים, ועוד.
אל תשכחו לוודא בהמשך מול עורך-הדין מטעמכם, כי הזכויות אכן הועברו בפועל על-שמכם (אחרת, אתם עלולים לגלות, לאחר הרבה שנים, שהענין נשכח...).
10. ולסיום - רגע לפני החתימה... לא לשכוח
• קראו בעיון רב את טיוטת הסכם המכר (ואל תתביישו לשאול את עורך-הדין שאלות ו/או לקבל הבהרות).
• ודאו שכל הבטחה שניתנה לכם על ידי המוכר, וכן כל התנאים עליהם סיכמתם עם המוכר, אכן מופיעים במדויק ובמפורש בההסכם.
• ודאו שמצורף להסכם נסח טאבו (עדכני), וכן שהדירה מוגדרת במדויק ובמפורט (מספר קומה, מספר דירה, וכו’).
• ודאו שלוח התשלומים תואם את סיכום הדברים (בהמשך, יש לתעד את ביצוע כל התשלומים ולדרוש בו במקום אישורים ו/או קבלות חתומים ע"י המוכר).
• דאגו שסכום המקדמה, המשולם בעת החתימה, יוחזק בנאמנות ע"י עורך-דין, וזאת עד ולצורך הבטחת רישום בפועל של הערת אזהרה לטובתכם (ולחילופין, משכון זכויות – אם הדירה רשומה במינהל מקרקעי ישראל).
• הקפידו לשמור תיק מסודר עם כל המסמכים הקשורים לרכישה, שכן בהחלט יתכן ותיזקקו להם בעתיד (כגון: מס רכישה, שכר-טרחת עורך-דין, דמי תיווך, הוצאות שמאי, שיפוצים, מסמכי הלוואת משכנתא, וכיוצ"ב).
_________________________________________
הכותב הינו עו"ד העוסק בתחום אזרחי-מסחרי, עם התמחות בתחום מקרקעין/נדל"ן ודיני מעמד אישי (משפחה/גירושין). לפניות ניתן ליצור קשר במייל: [email protected]
האמור לעיל הינו מידע כללי לידיעה בלבד ולא מהווה תחליף לייעוץ משפטי. הכותב ממליץ לקבל ייעוץ פרטני המותאם לנתונים ספציפיים ומתחשב בצרכים המיוחדים של כל אדם.