יו”ר ועדת תכנון ובנייה בלשכת עוה”ד: ”בניינים על סף קריסה, חיי אדם מצויים בסיכון ממשי”

עו"ד נתן לרר ממשרד עו"ד בן-יעקב, המתמחה בנדל"ן, ניהול הון משפחתי ומשפט מסחרי, ויו"ר משותף של וועדת תכנון ובניה, בלשכת עוה"ד, מתייחס היום בהרחבה למצב בתחום ההתחדשות העירונית. לדבריו "במדינת ישראל, לרבות באזורי הביקוש כדוגמת העיר תל אביב, קיימים מבנים רבים מאד בני 60 - 80 שנים ואף יותר, שנבנו במאה הקודמת, בסטנדרטים נמוכים (בהשוואה לכללי המקצוע הנהוגים כיום), לצורך מתן מענה מגורים לאוכלוסייה המתעצמת במספריה לאחר קום המדינה. בלותם החזותית כמו גם המבנית - קונסטרוקטוראלית, ניכרת עליהם אף בעין בלתי מקצועית".

לרר הוסיף כי "על פניהם של הבניינים ניתן להבחין בברזלים חשופים, בשברים בקירות חיצוניים, בנזילות ממערכת הביוב עקב צנרת סתומה ושבורה ועוד. מהנדסים, לרבות מהנדסי עיר ואדריכלים, הביעו את דעתם המקצועית, לפיה בתים אלו למעשה סיימו את חייהם ומהווים סכנה לדיירים ולבאים בפתחיהם. זאת ועוד: "חוקת הבטון" – תקן 466, מחייבת איטום מוחלט של הברזלים בתוך מעטפת הבטון בעמודים, בקורות ובצלעות הקונסטרוקציה של הבניין. ברזלים חשופים נתונים לקורוזיה מואצת ולהתפוררות עד כדי היעלמות הברזל בבטון, דבר הגורם בוודאות לקריסת המבנה. בבניינים רבים אלו, הברזל החשוף מצוי במצבו זה תקופה ארוכה בת שנים. הדבר גרם וגורם בוודאות לא רק לקורוזיה בברזל החשוף, אלא לחדירת הליקוי באופן ממאיר אל תוך הברזלים, שמהווים המשך של אלו שנחשפו. התופעה מחמירה כאמור לעיל גם כתוצאה מצנרת הדלוחים הפנימית השבורה שמימיה חודרים אל הסדקים במבנה, אל הבטון והברזל ומשם אל תת הקרקע. במדינות מתוקנות, ניתן לראות רובעים שלמים של בניינים כגון אלו, הנסגרים ומפונים מתושביהם לצורך הריסה ובניה של מבני מגורים חדשים ומודרניים".

עוד כתב לרר: "קריסת הבניין בחולון, פינוי הבניין בבני ברק ועוד, הם קריאה לחקיקה ולתקינה דחופות מבחינת התכנון, הבניה והמיסוי הממלכתי והמוניציפלי ושאר רגולציה מקלה, לביצוע התחדשות עירונית בחלקות הקרקע עליהן מוצבים הבניינים הישנים. קיימים בניינים במצב קשה שבהם בעלי הזכויות התכנסו ברוב של 70% - 79% לביצוע התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38/2 – הריסה ובניה, וחסרים להם שברירי האחוז לשיעור של 80% וליציאה לדרך. דיירים אלו חסומים וחסרי אונים.
התסכול קשה שכן בעלי הזכויות מצויים במילכוד: אם יזעיקו את גורמי ההנדסה של הרשות המקומית, עלול הבניין להיות מוכרז כבניין מסוכן, כאשר לדעת גורמי תכנון, במקרה כזה, הבניין אינו זכאי להקלות לביצוע הריסה ובניה. הרשות המקומית עלולה לנקוט נגד בעלי הזכויות בהליכי אכיפה, הכוללים עיצומים כספיים, לשיפוץ הקונסטרוקציה והחזות של הבניין, דבר הכרוך בממון עצום ורב שלעתים אין בנמצא".

לסיכום קבע לרר כי "מקרי הבניינים שהוכרזו כמסוכנים ופונו מיושביהם גם הם מעוררים ברבים פחדים, שמא ייזרקו דיירים אל הרחוב ללא כל פתרון. אחריות כבדה מוטלת על כתפי הממשלה ורשויות התכנון והבניה. חיי אדם מצויים בסיכון ממשי וברור. יש לצאת בבהילות להסדרה ואסדרה של מסגרות ההתחדשות העירונית ולהותירה על כנה לשנים הבאות. כמו כן חשוב להסדיר בחוק ובתקנות הקלות במיסוי ועל התכנון והביצוע של ההתחדשות העירונית, לרבות הורדת שיעור ההסכמה הדרוש להחלטת בעלי הזכויות בבניין, לביצוע הריסת הבניין הישן ובנית החדש (כיום- תמ"א 38/2). שיעור זה, ראוי כי לא יעלה על 60% ממניין בעלי הזכויות של הבניין, בין לפי מניין הדירות ובין לפי הבעלות הרשומה במרשם המקרקעין.
לבסוף יש לחוקק לעניין יציאת "בניין מסוכן" להריסה ובניה בהחלטת שיעור של 51% מבעלי הזכויות. יש לקבוע כי בעלי הזכויות בבניין מסוכן שאינם מקבלים החלטה ליציאה להתחדשות מסוג הריסה ובניה, יהיו צפויים להליכי אכיפה לעניין בטיחות הבניין ולהכבדה ניכרת בחיובי הארנונה העירונית".