ביום חמישי האחרון אושרה על ידי רשות מקרקעי ישראל תוכניתו של שר הבינוי והשיכון זאב אלקין, המכונה "מחיר מטרה 2.1". מדובר במתווה שגובש במשרד השיכון בשנים האחרונות, במטרה לשפר את התוכניות הקודמות של מחיר למשתכן ולנסות להוזיל את מחירי הדיור.
התוכנית מיועדת בעיקר לזוגות צעירים, כאשר הדירות ייבנו בערים בהן המחיר למטר רבוע לא עולה על 20 אלף ש"ח למ"ר. בנוסף, תינתן העדפה לבני המקום שנולדו באותם יישובים בהם ייבנו הדירות החדשות. 60% מהדירות שייבנו מיועדות לזכאים ו-40% יוכלו להיבנות בשוק החופשי.
התוכנית מעוררת תגובות מעורבות כצפוי, יש התומכים בה, אך יש גם הרבה ביקורת סביבה. יו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי אמר: " מדובר בתכנית שמכוונת למקומות פריפריאליים במיוחד עם עדיפות לבני מקום. בעצם, עיקרה של התכנית הוא לאפשר למי שגר במקומות החלשים יחסית (עד 20 אלף שקלים למ"ר) להמשיך לגור שם ואולי גם להצליח למשוך אוכלוסייה צעירה מחוץ לאותם ישובים.
להערכתי לאור העובדה, שהרווח היזמי במונחים נומינליים במקומות הללו הוא נמוך לא נראה יזמים רבים שימהרו לבנות שם. אי לכך מיעוט הדירות החדשות שיבנו בערים ובישובים האלה, עלול להעלות בהם את המחירים ובטווח הארוך , גם הם לא יענו על הקריטריון של 20 אלף שקל למטר.
בנוסף התוכנית החדשה, תרחיב לדעתי את הפערים בין פריפריה למרכז ,לא נראה שיש בה בשורה לתושב פריפריה שרוצה לגור באיזור ביקוש. בסה"כ ניתן לומר שהכוונות מאחורי התוכנית טובות אולם חשוב לוודא שקהל היעד שלה, הוא שייהנה ממנה."
רוני כהן , מנכל אלדר שיווק המשווקת מעל 90 פרוייקטים ברחבי הארץ מסביר כי להבדיל ממחיר למשתכן , תוכנית מחיר מטרה לא תפעל בכל קרקעות המדינה. "הוציאו מהמשחק אזורים שהמדינה החריגה – כלומר כל איזור שהמחיר דירה ממוצעת עולה על 20 אלף שקל למ"ר. המשמעות היא שאין הרבה אזורים במרכז הארץ שמתחילים במחיר כזה והיא תפעל רק באזורי המעגל השני והשלישי מתל אביב.
התוכנית קובעת גם שההנחות שינתנו הם בגובה של 20% מגובה מחיר הדירה אבל לא יעלה על 300 אלף שקל. לדעתי התיקון הזה הוא מבורך ומתקן למעשה את האנומליה של מחיר למשתכן ששם נתנו הנחות גם בהרצליה, שוהם ואיזורי ביקוש, ששם ההנחות הגיעו גם ל800 ועד 1 מיליון שקל ממחיר השוק.
עוד נקודה: בהנחה שהמרכזים של תוכנית מחיר למטרה יצאו אחרי החגים אז אני מניח שהזכאים שיוגרלו – יקבלו מפתח לדירה בעוד 4-5 שנים כלומר התוכנית לא תפתור את מצוקת ההיצע בעתיד הקרוב לעין".
יקי בריגה, מנכ"ל בריגה נדל"ן, מתייחס גם הוא לקהל היעד ומסביר כי "הבעיה המרכזית של כל התוכניות הממשלתיות לשוק הנדל"ן היא שהן פונות רק לחסרי דירה, בלי לבדוק באמת את המצב הכלכלי של הזכאים, כך שהן לא נותנות עדיפות למי שבאמת שאין לו כסף.
בנוסף, בניגוד לתוכנית מחיר למשתכן שבה כל הקרקעות שווקו במסגרת התוכנית הממשלתית, כאן הוחלט שרק 65% מהקרקעות יופנו לזכאים והשאר לשוק החופשי. אבל התוכנית עדיין לא נותנת פיתרון כללי לעליית מחירי הדיור כי הקרקעות שישווקו לשוק החופשי יזכו לביקוש גבוה מהקבלנים ולכן המחירים שלהן ימשיכו לעלות ובהתאם מחירי הדירות, בדיוק כמו שאנחנו רואים במכרזים ששווקו לאחרונה ע"י המנהל".
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים חברת שיווק הנדל"ן דרא: "ראשית, העובדה שאושרה תוכנית לשוק הנדל"ן הישראלי היא כבר דבר חיובי והוא עדיף על המצב שבו היינו בשנתיים האחרונות שבו המדיניות לא ברורה. תוכנית מחיר מטרה 2.1 שמה סוף ל’בוננזות’ במחיר למשתכן. היא מגבילה את גובה ההנחה על הדירות וגם את אזורי השיווק לישובים ושכונות מסוימות לפי מחיר למ"ר דירתי.
בתוכנית מחיר למשתכן שווקו קרקעות גם באזורים בהם המחיר למ"ר היה גבוה ובמקרי קיצון עולה על 30,000 שח למ"ר (למשל בשכונת קטמון בירושלים או בהרצליה), ונוצר מצב בו זוכים שזכו בדירה מסובסדת באזורי ביקוש קיבלו הנחה של 500 אלף שקל ועד מיליון שקל לדירה, בעוד חבריהם שזכו בפריפריה זכו להנחה קטנה בהרבה. אז בהקשר זה לדעתי התוכנית החדשה עושה צדק.
"יחד עם זאת, מחיר תקרה של 20,000 שקל למ"ר על מנת להיכלל בתוכנית הינו נמוך מדי ועלול להוציא מהתוכנית אזורים כמו מודיעין, רוב שטחה של ירושלים, מבשרת ציון, בת ים, וכו’ – אזורים שאין שום סיבה שלא ישתלבו בתוכנית עם הגבלת ההנחה ל-20% משווי השוק כפי שקורה בפריפריה. אני מבין שהתוכנית מכוונת להסיט באופן מלאכותי את הביקושים לפריפריה הרחוקה, אך יש לקחת בחשבון שרוב מקומות התעסוקה עדיין במרכז".
לדברי קרן בן דוד, יו"ר קבוצת דוידסון, "תוכנית ’מחיר מטרה’ החדשה היא תוכנית מוצדקת יותר מבחינה חברתית מאשר מחיר למשתכן, בכך שהיא מגדירה את גובה ההנחה על דירה וכן את האזורים הזכאים להיכלל בה. בתוכנית זו ההנחה המקסימלית לדירה יכולה להגיע עד 300,000 שקל או 20% ממחיר השוק, בעוד שבמחיר למשתכן לא היו הגבלות כאלה ונוצר מצב שבו ערים כמו הרצליה שמחירי הדירות בה ממילא גבוהים מאוד, נכללו בתוכנית והזוכים בהן קיבלו הנחה שהגיעה עד מיליון שקל, ולעומתה ערי הפריפריה הסתפקו בהנחות של מאות אלפי שקלים בודדות ולעתים אף פחות מכך.
הדבר הגדיל את הפערים בין מרכז לפריפריה וגרם לזוכים רבים לוותר על זכייתם משום שאינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש את הדירה. התוכנית החדשה תכלול אזורים שבהם החתך הסוציו-אקונומי הוא 4 ומטה לפי מדדי הלמ"ס, יש בכך כדי לצמצם את הפערים האלה ולהיטיב עם זוגות צעירים שבאמת זקוקים לסיוע לרכישת דירה ".