ברי גנדנשטיין, אנליסט בכיר בלאומי פרטנרס קרדיט: אורן דאי

המלצות אנליסטים

בלאומי פרטנרס לא מתרשמים מדוחות עזריאלי

האנליסט ברי גנדנשטיין מותיר המלצת החזק ומחיר של 261 שקלים למניה, נמוך ממחירה בשוק

חדשות ספונסר 19/08/2021 11:32

א+א-

אנו מעדכנים את מחיר היעד ל- 261 ₪ למניה ומשאירים את ההמלצה על Hold. ה- NOI טרם הגיע לרמה טרום קורונה כאשר החברה מעריכה כי הדבר יקרה בתחילת 2022, אך ה- FFO כבר עבר את השיא הקודם. העלייה במחיר היעד נובעת מהפסקת השימוש במקדמי קורונה, אשר ציפו לירידה בהנבה של נכסים קיימים, והעלאת התחזית להנבת המשרדים לאור עליית המחירים המתרכזת באזור תל אביב בו לחברה נכסים משמעותיים. השפעה זו קוזזה במעט על ידי העלאת עלויות ההקמה של הנכסים שבייזום. עזריאלי הודיעה על חתימה על הסכם לרכישת חברת דאטה סנטרס נורבגית תמורת 2.8 מיליארד ₪, כאשר איננו מייחסים בעת זו אפסייד/דאונסייד לעסקה זו.

תוצאות רבעון 2 2021: עזריאלי מדווחת על NOI בסך של 389 מיליון ₪ ביחס ל- 410 מיליון ₪ ברבעון האחרון טרום קורונה. ההנבה בתחום המשרדים עלתה לשיא, וזאת בעיקר לאור המשך איכלוס עזריאלי TOWN והשטח שהתפנה על ידי בזק במגדל המשולש. כמו כן, עזריאלי מדווחת על עליה משמעותית בשכר דירה בעיסקאות חדשות על רקע הגאות בשוק המשרדים בתל אביב, ובמיוחד באזורים בהם מממוקמים הנכסים המשמעותיים של החברה. לאור זאת, אנו מעלים את התחזית כך שתייצג לעליה ב- NOI מנכסים זהים בתחום המשרדים בשנים הקרובות. במקביל, בתחום המסחר ההנבה טרם חזרה לקדמותה עם פער גבוה יחסית של כ- 10% ביחס לטרום קורונה, וזאת הן לאור הטבות לשוכרים שעדיין היו סגורים ברבעון השני וכן ממספר מהלכים של הזזת חנויות לטובת ייטוב התמהיל. אנו מעריכים כי בתחום המסחר ההנבה תחזור לקדמותה בתחילת 2022. ה- FFO של החברה הגיע לשיא של 297 מיליון ₪ (בנטרול פיקדונות מדיור מוגן שהיו מאוד משמעותיים הרבעון עם אכלוס להבים) לאור הוצ’ הנה"כ נמוכות יחסית הרבעון והירידה בעלות החוב ביחס לתקופה טרום קורונה.

מינוף  ונזילות: עזריאלי מציגה נזילות גבוהה ומינוף נמוך מאוד. הריבית הממוצעת על החוב עומדת כיום על 1.5%, כאשר חלק מאגרות החוב נסחרות בתשואה ברוטו שלילית. החברה חילקה במאי 450 מיליון ₪ כדיבידנד, וביולי 150 מיליון ₪ נוספים.

ייזום ואסטרטגיה: עזריאלי הודיעה ביולי על חתימת הסכם לרכישת חברה נורבגית הפועלת בתחום ייזום, הקמה והפעלה של דאטה סנטרס בתמורה ל- 2.8 מיליארד ₪, כאשר לחברה כיום 3 אתרים פעילים וצבר עתידית משמעותי. בכך, החברה ממשיכה לבסס את כניסתה לתחום זה ותחזיק בפלטפורמות בשני אזורים גיאוגרפיים, צפון אמריקה וצפון אירופה. על רקע הרכישה החברה גייסה אג"ח בסך של 3.65 מיליארד ₪ לאחר תאריך המאזן.

מבחינת ייזום הנכסים בישראל, ביצוע הפרויקטים ממשיך כאשר הרבעון החברה העלתה את תחזית העלויות של רוב הנכסים, וזאת לאור עליית חומרי הגלם בענף הבניה, בהיקף של כ- 5%-10% ביחס להערכת העלויות הקודמת.

התפתחויות בענף: כ- 50% מהכנסות החברה נובעות מתחום המסחר, ובעיקר מקניונים. הענף הושפע מאוד מהסגרים שהביאו לסגירת רוב הנכסים וויתור על גביה של שכ"ד על ידי החברה. בשל כך, ה- NOI של החברה בתקופות שהושפעו מהסגרים ירד משמעותית, כאשר ניכרת פגיעה, ברמה נמוכה יותר, גם בשאר הזמן כיוון שחלק מהענפים, כמו בתי קולנוע ומזון, עדיין לא עבדו בהיקף ההיסטורי. להערכתנו השפעת המשבר על תחום המסחר נקודתית לתקופת הקורונה, כך שההנבה חוזרת לקדמותה לאחר הירידה בתחלואה, וזאת בין השאר לאור ויתור על שכר הדירה בתקופה זו שמנעה עזיבת שוכרים וירידה בתפוסה. לאור הביקושים שאנו רואים בענף ולאור חזרת ההנבה לרמה הקודמת, אנו מבטלים את השימוש במקדמים הצופים ירידה בהנבה ביחס להיסטורית. כמו כן, אנו מעריכים כי במידה ויהיה סגר רביעי, ההשפעה שלו על גביית שכר הדירה תהיה שולית וחסרת משמעות ביחס לשווי הנובע מהתזרים בטווח הארוך. 

גם בתחום המשרדים ההנבה לא נפגעה כאשר החברות מדווחות על חידושי חוזים במחירים הקרובים להיסטוריים ועליה בשכ"ד בחילופי שוכרים. החברות מדווחות על ביקושים חזקים מאוד מצד חברות הייטק, בעיקר באזורים הרלוונטיים לחברות אלו. לפיכך, גם בתחום המשרדים אנו מבטלים את השימוש במקדמים הצופים ירידה בהנבה של נכסים קיימים. עם זאת, השכרה של נכסים חדשים, שאינם ב"אזורי הייטק", קשה יותר ולוקחת זמן רב יותר ביחס לתקופה טרום קורונה. 

תרחיש בסיס והנחות עיקריות

אנו משנים את תרחיש הבסיס שלנו לכלל תחומי הנכסים המניבים, ולמעשה מפסיקים להשתמש במקדמים אשר צפו ירידה בתפוסות ובשכר דירה בנכסים קיימים. לפיכך, אנו צופים יציבות (ריאלית) ב- NOI מנכסים קיימים ברוב החברות. לגבי נכסים חדשים, בחלק מהמקרים אנו דוחים את תחילת ההנבה ואת תקופת ההגעה להנבה מלאה, בהתאם למיקום הנכס.

עזריאלי ספציפית מחזיקה בהיקף המשמעותי של שטחי המשרדים באזור שהינו כרגע המבוקש ביותר בישראל ואשר נהנה מעליות שכ"ד משמעותיות בעת החלפת שוכרים. לפיכך, אנו מעריכים כי ההנבה ממרכז עזריאלי תל אביב ועזריאלי שרונה תעלה בהתאם להנחה כי המחיר הממוצע יעלה מכ- 120 ₪ למ"ר כיום ל- 150 ₪ למ"ר בהחלפת שוכרים ובחידושי חוזים לאחר תקופת האופציה. אנו מניחים כי בעוד כ- 9 שנים כלל השוכרים ישלמו את המחיר החדש. הנחה זו מביאה לעליה ריאלית ב- NOI מתחום המשרדים בכ- 100 מיליון ₪ בשנה המייצגת.

***

מובהר ומודגש כי האמור בסקירה זו אינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. בפרסום המידע בסקירה זו אין משום המלצה או חוות דעת בקשר לביצוע כל עסקה או השקעה בניירות ערך, לרבות רכישה ו/או מכירה של ניירות ערך. יודגש כי לגבי כל מידע מכל סוג המופיע בסקירה – על כל אדם לבצע בדיקה ואימות נוספים, תוך התחשבות בנתונים ובצרכים המיוחדים שלו. יצוין כי במידע עלולות ליפול טעויות וכן עשויים לחול לגביו שינויי שוק ו/או שינויים אחרים, וכי אף עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין התחזיות והניתוחים המופיעים למצב בפועל. אשר על כן, קבלת החלטה כלשהי על סמך נתון, דעה, חוות דעת, תחזית או ניתוח המופיע במסגרת הסקירה - הינו על אחריות הקורא בלבד.

אין תגובות

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי האתר

שלח תגובה