IPO

חברת הנדל”ן ארגו נערכת להנפקה בתל אביב

החברה של גל טננבאום ואופיר רחמים, לשעבר מנכ"לים משותפים בבראק אן.וי, עוסקת ברכישה וניהול של מבנים לשימור בגרמניה; על פי הערכות החברה תנסה לגייס לפי שווי של מיליארד ש"ח

חדשות ספונסר 11/04/2021 11:11

א+א-

חברת הנדל"ן ארגו, העוסקת ברכישה, ניהול והשבחה של מבני מגורים במגזר "מגורי האיכות", מבנים לשימור במיקומים מרכזיים בגרמניה, הגישה תשקיף לקראת הנפקה ראשונה לציבור בבורסת תל אביב. את ההנפקה מובילים אוריון חיתום. לאחר הנפקתה תהיה ארגו הפלטפורמה הציבורית היחידה המאפשרת חשיפה למגזר זה.

 

החברה, שהחלה את פעילותה בשנת 2018, פועלת בערים לייפציג, דרזדן ומגדבורג ובפיתוח והסבה של שטחי משרדים בברלין. ערים אלה נהנות ממגמות כלכליות ודמוגרפיות חיוביות ארוכות טווח וכנגזרת מכך, מעודפי ביקוש מבניים ומגמת עליית מחירים יציבה.

 

היקף המאזן הנוכחי של החברה נכון לדצמבר 2020, הינו כ- 1.36 מיליארד ש"ח וההון העצמי על פי הגדרות ה EPRA NRV (=עלות הקמת הפעילות במחירי שוק נוכחיים) עומד על כ-1.05 מיליארד ש"ח. ארגו מחזיקה ב-2219 יחידות דיור, עם תשואת שכ"ד בתנאי תפוסה מלאה של כ-3.5%.

 

בין בעלי המניות הנוכחיים של החברה ניתן למנות את הפניקס (23%), כלל ביטוח (23%), קרן הגידור ספרה (8%), וארקין אחזקות (8%).

 

הנהלת החברה, הכוללת את גל טננבאום ואופיר רחמים, מחזיקים בכ-14% מהון החברה ובעלי ניסיון של מעל ל-17 שנה בתחום הנדל"ן בגרמניה (לשעבר המנכ"לים המשותפים של בראק אן.וי. ממועד הקמתה ב-2005 ועד 2018).

 

שוק הנדל"ן למגורים בגרמניה, בעיקר בערים הגדולות, נהנה מביקושים ערים ארוכי טווח בזכות מגמת אורבניזציה חזקה - גידול אוכלוסין בערים הגדולות כתוצאה ממעבר אל המרכזים העסקיים והתרבותיים בעיקר של צעירים בעקבות מקומות תעסוקה וכתוצאה מהגירה אל גרמניה בעיקר של מהגרי עבודה מדרום (יוון/איטליה/ספרד) וממזרח אירופה.

 

ערי הפעילות בהן פועלת ארגו מתאפיינות בצמיחה כלכלית ודמוגרפית גבוהה וארוכת טווח ומדורגות גבוה מאוד במחקרי השוק השונים. לייפציג אחת מעשר הערים הצומחות באירופה (ומדורגת ראשונה בגרמניה) עם גידול אוכלוסייה צפוי של 10.5% בעשר השנים הקרובות ודרזדן מדורגת בין 25 הערים הצומחות באירופה (הרביעית בגרמניה) עם גידול אוכלוסייה צפוי של 7.7% בעשר השנים הקרובות.

 

למרות עליות המחירים בשנים האחרונות, מחירי הנדל"ן בגרמניה עדיין זולים באופן משמעותי בהשוואה למדינות אירופאיות אחרות ובעצם עליות אלו מהוות להערכת מומחי השוק רק התחלה של catch-up וסגירת פערים.

 

על פי דוח שפרסם דויטשה בנק ב-8.3.2021 ההיצע בערי הפעילות של החברה אינו צפוי להדביק את הביקושים עד שנת 2030, ולפי דוח של מורגן סטנלי, מחירי הדירות בגרמניה עלו בכ-8.1% בשבע הערים הגדולות בגרמניה במהלך שנת 2020.

 

לחברה יעדי תשואה שנתית על ההון של 15%. מתחילת הפעילות התשואה השנתית על ההון עולה באופן עקבי על 20% בהשוואה לשצוה על ההון של 7%-8% לחברות הנדל"ן הצבוריות למגורים בגרמניה הנסחרות ב-DAX (Vonovia, LEG, Deutsche Wohnen).

 

הנפקות ההון הפרטיות שבוצעו בחברה בשנתיים האחרונות מגלמות תשואת IRR למשקיעים הגבוהה מ-20% וזאת על אף שיעורי המינוף הנמוכים בחברה (25% בממוצע לאורך התקופה לעיל).

 

לארגו מודל עסקי דפנסיבי. השווי הממוצע של הנכסים בספרי החברה (2,349 יורו למ"ר) נמוך משמעותית מעלות ההקמה, הגם שמדובר במבנים לשימור במיקומים מרכזיים בערי הפעילות. במקביל, תשואת שכ"ד ERV של החברה (שכ"ד במחירי שוק לפי השכרות אחרונות שבוצעו בנכסי החברה) גבוהה בכ-410 bps מעלות המימון השולית שלה. כדאי לציין כי בשוק המגורים להשכרה בגרמניה מתקיים כיום פער היסטורי של מעל 3.75% בין תשואת שכ"ד למגורים בגרמניה (כלל הסקטור) לבין תשואת אג"ח ממשלת גרמניה.

 

לאורך שנות פעילותה מציגה החברה צמיחת שכ"ד מנכסים זהים בטווח של 7%-9%. נתונים אלה גבוהים משמעותית ביחס לחברות מגורים בדאקס המייצרות צמיחת שכ"ד בנכסים זהים בטווח של 1.5% - 3.6%.

 

נקודה מעניינת נוספת היא שכל המבנים של החברה, ללא יוצא מן הכלל, אינם כפופים למגבלות שכ"ד ספציפיות כדוגמת מגבלות על גובה שכ"ד בדיור סוציאלי, מגבלות על גובה שכ"ד בדיור בר השגה, מגבלות על גובה שכ"ד בחוזים חדשים או ה- Rent Freeze שהוחל בברלין (נכסי החברה כפופים אך ורק לרגולציה הכללית הקבועה בחוק בגרמניה).

 

החברה רוכשת מידי חודש נכסים בודדים במספר רב של עסקאות קטנות (1-2 מ’ אירו לעסקה ובהיקף כולל של כ- 8-15 מ’ אירו לחודש). החברה פיתחה מומחיות רבה באיתור נכסים עם פוטנציאל השבחה משמעותי, כאשר היא מתמקדת בקבוצת מטרה של מוכרים פרטיים לרוב ממדינות ומאזורים אחרים בגרמניה, עם ניהול נכסים צד ג’.

 

בנוסף החברה מנהלת תהליך סינון קפדני, באמצעות עבודה מול עשרות ברוקרים מקומיים, ביקור ו-DD מקדמי לכ-600 נכסים בשנה, רכישה של כ- 60-80 נכסים בשנה וחיתום מדויק של פוטנציאל שכה"ד על סמך כ-450 השכרות חדשות שביצעה חטיבת ניהול הנכסים של החברה באותן שכונות ולעתים באותו רחוב.

 

החברה מציינת כי איכות תהליך הרכישה מקבלת ביטוי בעובדה ששכר הדירה בהשכרות חדשות שביצעה החברה בנכסים החדשים מייד לאחר רכישתם גבוה בממוצע בכ- 37% בהשוואה לשכ"ד שהשיגו המוכרים בהשכרות האחרונות שביצעו באותם נכסים בתקופה שבסמוך וטרם מועד הרכישה.

אין תגובות

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי האתר

שלח תגובה