האם מחירי השכרת משרדים יורדים בגוש דן במהלך הקורונה?

כיצד השתנו מחירי הדירות להשכרה במהלך השנה האחרונה, והאם דווקא עכשיו זה הזמן לעבור משרד או לדון בחוזה חדש עם בעל הנכס? בואו ונבדוק את המצב בשטח

תוכן מקודם 20/01/2021 10:32

א+א-

משבר הקורונה אשר השפיע על תחומים רבים בחיינו לא פסח גם על שוק הנדל"ן. כיצד השתנו מחירי הדירות להשכרה במהלך השנה האחרונה, והאם דווקא עכשיו זה הזמן לעבור משרד או

 

שוק המשרדים לפני הקורונה

עד שנת 2020 נהנה שוק המשרדים בארץ בכלל ובגוש דן בפרט מצמיחה קבועה, עם ביקוש גבוה מאוד ותפוסה של כ-95% מכלל המשרדים בכל רגע נתון. בהתאם, עלויות השכרת משרדים בתל אביב עלו משנה לשנה. היו לכך מספר סיבות, כאשר העיקריות בהן הינן גידול קבוע בכמות התושבים בישראל, התפתחות ההייטק בארץ, והופעתן של חברות חדשות בתחום (שצריכות משרד), וכן הרצון של חברות לעבור למשרדים חדשים ונוחים יותר.

 

בהמשך לכך, נהנו בעלי המשרדים בתשואות גבוהות שבתל אביב וסביבתה אף הגיעו לכ-10% לשנה, כאשר המחיר למטר של שטח משרדי להשכרה עמד על בין 65 ל-120 ש"ח בתל אביב (בהתאם לשכונה), כ-90 ש"ח למטר בהרצליה ורעננה, וכ-70 ש"ח למטר ברחובות, נס ציונה ובני ברק.

 

מה קורה עכשיו בשוק?

משבר הקורונה הביא למצב שבו תכופות נאלצו המשרדים להיסגר לפרקים בעקבות סגרים שהוכרזו על ידי הממשלה. גם כאשר הורשו לפעול, היה זה לרב במתקונת מצומצמת עם מספר מוגבל של עובדים. בהתאם, ומאחר שלהרבה הצער הקורונה תמשיך ללוות אותנו לפחות בשנה הקרובה, אותם הגופים או אותן החברות שעשו בעבר שימוש יומיומי במשרדים כבר לא זקוקים לשטח בו השתמשו בעבר ולראייה הצמצום בכ-30 אחוז בגודלי המשרדים של חברות ההייטק, עליה דווח בדצמבר 2020.

 

ומה עם המחירים עכשיו?

כרגיל עם היצע וביקוש, כשהביקוש יורד, כך גם המחירים. מחקרים שבחנו את הנושא גילו כי כבר ברבעון הראשון, כאשר משבר הקורונה רק התחיל, ירדו דמי השכירות, והמגמה נמשכה גם במהלך החודשים הבאים. יש לציין כי הירידה לא הייתה אחידה בכל הארץ, וכי הנפגעות העיקריות היו ערים עתירות משרדים בדגש על ערי גוש דן. לדוגמה, ירדו מחירי השכירות עבור משרד בכ-5-7 אחוז בתל אביב, בעוד שבנתניה הייתה הירידה מתונה יותר ושיעורה עמד על כ-3-4 אחוז בלבד. בחיפה ובירושלים בהן מספר המשרדים להשכרה נמוך אף יותר כמעט ולא נמדד כלל שינוי במחירים באותה התקופה.

 

האם המחירים ימשיכו לרדת או שהמגמה תתהפך?

כרגע קשה לנבא במדויק כיצד יתנהג שוק הנדל"ן המשרדי בטווח הארוך, והרבה תלוי בכמה זמן יימשך משבר הקורונה ובהצלחת מבצע החיסונים שחל לפני שבועות אחדים. על אף האמור, כן ניתן כבר עכשיו לזהות מספר פקטורים אשר ישפיעו על המחירים בשנים הקרובות:

 

  1. יציאה מהמשבר - ככל שהמשבר ימשיך, כך יישארו מחירי המשרדים ברמתם הנוכחית או אף ימשיכו לרדת. כפי שאמרנו, אי אפשר כרגע לנבא איך וכיצד המשבר יסתיים.
  2. מעבר לעבודה "היברידית" - חברות רבות נאלצו לבצע את המעבר בעל כורחן, אך גילו שהרעיון שהעובדים יגיעו למשרד מספר פעמים בשבוע ויעבדו בימים האחרים מהבית אינו גרוע בכלל ואף טורם לפריון. בהתאם, גם כאשר ניתן יהיה לחזור למשרד במתכונת המלאה, ייתכן שהן יעדיפו לשמר את המצב שנכפה עליהן. כתוצאה מכך הן כבר לא יזדקקו למשרדים באותו הגודל (שכן בכל יום נתון יהיה במשרד מספר מצומצם של אנשים).
  3. בנייה עתידית - המחירים בעתיד יושפעו רבות גם הקמתם (או אי הקמתם) של בנייני משרדים הנמצאים כרגע בתהליך הבנייה או התכנון. לפני פרוץ הקורונה דובר על כמיליון מ"ר משרדי שהיה אמור להתווסף לשוק עד 2023. בנייתם של מרבית הנכסים שרלוונטיים לחישוב זה כבר החל וכנראה גם תסתיים. בצוותא עם האמור בסעיף הקודם, הדבר עלול לגרום לעודף היצע בשוק שבאופן טבעי יאלץ את בעלי המשרדים להוזיל מחירים בכדי למצוא שוכרים.
  4. גמישות - אם עד 2020 נהגו חברות (לפחות הגדולות, אשר שכרו את המשרדים המפוארים והיקרים) לחתום על חוזים ארוכי טווח, האי וודאות שהגיעה עם הקורונה שינתה את התפיסה, וכיום אותן החברות אינן רוצות להתחייב לתקופות ארוכות ומעדיפות חוזים קצרים יותר של 2-3 שנים. פקטור זה דווקא יכול לתרום לעלייה מסויימת במחירים, מאין פיצוי לבעל המשרד על הצורך לחפש שוכרים חדשים לעיתים תכופות.
  5. התפתחות התחבורה בגוש דן - ונביא גם גורם שאינו קשור לקורונה. אין ספק שמצב התחבורה (והתחבורה הציבורית בפרט) בגוש דן טעון שיפור, וכיום נסיעה של קילומטרים אחדים יכולה לקחת הרבה יותר זמן ממה שהיא אמורה לקחת. בהתאם, הפעלת הרכבת הקלה תוכל להקל על הפקקים, ובכך לעלות את הביקוש לנדל"ן משרדי (לפחות הקרובה לתוואי שלה).

 

לסיכום

שוק המשרדים להשכרה נפגע קשות עקב משבר הקורונה. בעוד שזה רע לבעלי המשרדים, זה יוצר הזדמנות לשוכרים הפונטציאליים, שכן ההיצע העולה על הביקוש יכול לפעול לטובתם והם יכולים ליהנות ממחירים נוחים יותר ותנאים עדיפים. למעשה, במצב הקיים נמצא הכוח בידי השוכרים והם יכולים לנצל זאת (ורבים כבר עשו כך) כדי לשכור במחירים זולים בניכר מלפני שנה, או, למשל, להכניס לחוזים סעיפי קורונה הכוללים הפחתה ניכרת בדמי השכירות במידה והם נדרשים לסגור את המשרדים.

 

 

אין תגובות

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי האתר

שלח תגובה