לאומי פרטנרס מתחיל לסקר את מניית י.ח דמרי ומעניק למניה המלצת "תשואת שוק", במחיר יעד של 105 שקל למניה, המשקף פער של כ-10.5% ביחס למחיר השוק של המניה.
ברי גנדנשטיין, אנליסט בכיר בלאומי פרטנרס, מציין כי "החברה מבצעת כיום מעל לאלפיים יח"ד עם תשואה חציונית צפויה מפרויקטים אלו בשיעור של כ- 17%, המייצגת עודפים צפויים בסך של כ- 1.38 מיליארד שקל. כמו כן, לחברה עתודות קרקע משמעותיות עם תב"ע מבוקשת לכ- 8,241 יח"ד, כאשר הפרויקטים העיקריים הם בחדרה ואשדוד, וכן פרויקטי פינוי בינוי בשלבים מתקדמים להקמה של כ- 3,620 יח"ד.
אנו מעריכים את שווי החברה באמצעות היוון תזרימי המזומנים ברמת היזם - השקעת הון עצמי ומשיכת העודפים (הון עצמי ורווח) בסוף הפרויקט. להערכתנו, שיטה זו מייצגת נכונה את תזרים המזומנים בפועל ומתחשבת בתשואה על ההון המושקע. בהתאם לכך, הערכנו את התזרים מהפרויקטים שבביצוע, בתכנון, עתודות קרקע ופינוי בינוי, והוספנו את שווי הנדל"ן המניב של החברה (עם התאמות). היוונו את התזרים בשיעור של 7.4% המייצג מחיר הון עצמי של 13.6%, ניכינו את החוב שאינו במסגרת הליווי של הפרויקטים שבביצוע וחישבנו את התאמות שאר הסעיפים המאזניים.
התוצאה היא שווי של כ- 2 מיליארד שקל. רגישות השווי לשינוי במחירי המכירה, כמו ברוב חברות הייזום למגורים, גבוהה יחסית, כאשר שינוי של 2.5% במחיר המכירה משפיע בשיעור של כ- 8% על השווי.
גנדנשטיין מתייחס גם להשפעת משבר הקורונה על שוק הדיור: "כבר לפני המשבר הורגשה התמתנות בעליית מחירי הדירות, וזאת בעיקר לאור סביבת מחירים גבוהה מאוד. בשונה מענף הנדל"ן המניב, בו ההשפעה היא בהכרח לירידה בביקוש ובמחיר, בענף הדיור אנו רואים השפעות רבות לכיוונים מנוגדים: כיוון שהמשבר מביא לירידה בכח הקניה של הציבור, גם יכולתו לשלם את מה ששילם לפני המשבר עבור שירותי דיור נפגעת, דבר המזיז את כל עקומת הביקוש שמאלה.
הריבית בשוק נמוכה מאוד, וצפויה להמשיך להיות נמוכה. הריבית הנמוכה מורידה את היקף התשלום למשכנתאות, וכן מביאה לחוסר באלטרנטיבות לחוסכים הרואים בשוק הדיור אלטרנטיבה טובה להשגת תשואה ברמת סיכון נמוכה יחסית. לפיכך, הריבית הנמוכה מזיזה את עקומת הביקוש ימינה הן לאור עליה בביקוש מצד משקיעים והן עליה ביכולת לשלם מצד רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור.
הורדת מס הרכישה לרוכשי דירה שנייה, מ- 8% ל- 5%, יכולה להביא לעליה בביקוש מצד משקיעים, למרות שלהערכתנו מדובר בסכום שאינו מהותי ברמת התשואה של המשקיע (מעלה תשואה של 3% ל- 3.09%) ובכך השפעתו של צעד זה, להערכתנו, הינה שולית.
מצד שני, צעד זה מאותת על תמיכה של הממשלה בשוק למטרת שמירה על יציבותו. בכל הנוגע להיצע, כיוון שנראה כי תוכנית מחיר למשתכן תבוטל, וכיוון שבשונה מקודמו שר השיכון הנוכחי לא הכריז כי בראש מעיניו הורדה של מחירי הדירות, לא נראה כי צפויה עליה משמעותית בהיצע.
לאור מגוון ההשפעות המנוגדות על השוק, אנו מרגישים בנוח להשתמש כעת בתחזית המניחה את מחירי השוק כיום. עם זאת, יש משמעות גדולה יותר לטבלאות רגישות לשינוי במחירים, ולמעקב אחרי ההתפתחויות ברמה המאקרו כלכלית וברמת שוק הדיור".