שפל בהיקף העסקאות? דחייה בתשלומים של רבע מהמשכנתאות בישראל?? שיעור אבטלה של 20%?? מי שפתח ביום ראשון את מסכי הבורסה והסתכל על חברות הנדל"ן למגורים שנסחרות בתל-אביב, יכול היה להתבלבל ולחשוב שהוא מסתכל על הבורסה הלא נכונה.
חברות הבניה הישראליות נצבעו בירוק עז, כאשר מניות הענף הגדולות – קבוצת אשטרום, שיכון ובינוי ודמרי - הוסיפו מעל ל-100 מיליון שקל לשווין ביום זה, והחברות הבינוניות והקטנות הוסיפו לשווין עשרות רבות של מיליוני שקלים.
מה הביא את המשקיעים להתנפל על מניות הנדל"ן הישראליות, בשעה שכל האינדיקטורים הכלכליים מצביעים על כניסה למיתון עמוק? הייתה זו הודעת שר האוצר ישראל כ"ץ, על כך שהוא מתכוון להפחית את מס הרכישה למשקיעי הדירות, כלומר אלה הרוכשים דירה שניה ויותר, מ-8% , השיעור שאליו העלה שר האוצר הקודם משה כחלון ב-2015 את מס הרכישה, בחזרה לשיעור שהיה נהוג קודם לכן, 5%.
מבחינת המשקיעים בבורסה מדובר כפי הנראה בסיבה למסיבה, שכן על פי הנתונים היבשים, שיעור המשקיעים מכלל רוכשי הדירות עמד ב-2019 על 13% בלבד, לעומת 30% לפני העלאת המס, כך שכעת צפויים כל משקיעי הנדל"ן שנעדרו מהשוק לחזור אליו ולקנות דירות. אבל יכול מאוד להיות שהחגיגה הייתה מוקדמת.
בחינה של השפעת העלאת מס הרכישה ב-2015 על רכישות הדירות ע"י משקיעים, מגלה שתי תופעות: בטווח הקצר, לפני העלאת מס הרכישה ביוני 2015, זינק שיעור המשקיעים מכלל רוכשי הדירות לשיא של 45%, זאת על רקע הקדמת רכישות של כל מי שרצה לחסוך את תשלום המס הגבוה. מיד לאחר מכן צנח שיעור המשקיעים באופן חד לרמה של 14%, וב-2016 טיפס חזרה והתייצב מעל לאזור ה-20%.
התופעה השנייה שקרתה כתוצאה מהעלאת שיעור המס על משקיעים, הגיעה ממחקר שערך אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר באותה השנה, ונעזר בנתונים שנאספו על-ידי רשות המסים. המחקר העלה כי השכר הממוצע בקרב הזוגות הצעירים שרכשו דירה ראשונה בתל-אביב עמד על 14,500 שקל למשק בית, כאשר המחיר הממוצע של הדירה שנרכשה על-ידיהם עמד על 1.67 מיליון שקל. מדובר על יחס גבוה במיוחד של 115 משכורות הנדרשות לרכישת הדירה.
במשרד האוצר בדקו את המצב בערים נוספות בישראל, ולשם השוואה, השכר הממוצע למשק בית של רוכשי דירה ראשונה בחיפה באותה התקופה היה נמוך ב-8% ביחס לת"א ועמד על 13,300 שקל, אולם המחיר הממוצע ששילמו על דירה היה 827 אלף שקל – כמחצית ממחיר הדירה בתל-אביב, או יחס של 62 משכורות הנדרשות לרכישת הדירה.
הנתונים הללו לא כל-כך מתיישבים לוגית ולפי הנתונים הזוגות הצעירים היו אמורים לרוץ ולקנות דירות בחיפה, וההשערה במשרד האוצר הייתה שהדירות לא נרכשו על-ידי אותם זוגות צעירים, וכנראה גם לא משמשות לצורך מגוריהן. או בתרגום לעברית פשוטה: לא הזוגות הם אלה שקונים את הדירות, אלא ההורים שלהם. והם לא קונים אותן בשביל שהילדים באמת יגורו בהן, אלא לצורכי השכרה ומכירה במחיר גבוה יותר, אך הילדים רשומים כרוכשי הדירות כדי להימנע מתשלום מס הרכישה.
כלומר, שיעור משקיעי הנדל"ן לא באמת ירד באופן חד בעקבות העלאת מס הרכישה, פשוט המשקיעים הישראלים מצאו דרך לעקוף את גזירת המס החדשה. יתרה מכך, ממוצע עלות של דירה להשקעה (כלומר מי שקנה דירה שניה ומעלה) עומד על כ-1.4 מיליון שקל. במילים פשוטות: אם אתה משלם על זה מס של 5% במקום 8% - אז תשלם מס של 70 אלף שקל במקום 112 אלף שקל.
נכון 42 אלף שקל יותר זה לא מעט, אבל כשמשקללים את זה פנימה לתוך התשואה השוטפת של העסקה, זה מוריד אותה בסך הכל בכמה עשיריות האחוז.
אז איך צפוי שוק הנדל"ן להיות מושפע מהחזרת המס ל-5%? בטווח הקצר, כנראה נראה ברבעון הרביעי של השנה ירידה חדה בהיקף שיעור המשקיעים מכלל רוכשי הדירות, שכן מי שירצה לרכוש דירה, כנראה ימתין לרבעון הראשון של 2021, אז יירד מס הרכישה. ברבעון זה כפי הנראה יהיה זינוק ברכישות משקיעים, אבל מדובר יהיה ב’Boost’ נקודתי ולא בתופעה שתימשך לאורך זמן, שכן רוב משקיעי הנדל"ן, לא באמת עזבו את השוק. הסיפור הוא שכוח הקניה של הציבור הגיע למקסימום עוד לפני שהגענו למשבר הקורונה – ועכשיו הוא נחלש גם בקרב מי שיש להם כסף ובקרב המשקיעים.
ואיך התנהגות המשקיעים תשפיע על מחירי הדיור, שזה בסופו של דבר מה שמעניין את כל הישראלים? הרבה חששות הועלו, שהורדת שיעור המס שאמורה להחזיר את המשקיעים תדחוף שוב את מחירי הנדל"ן כלפי מעלה. ובכן, שיעור המס, הוא רק משתנה אחד שמשפיע על מחירי הדיור, ביחד עם הרבה משתנים אחרים כמו התחלות בניה, עלות בניה, מצב כלכלי, אלטרנטיבות מגורים, שיעור ריבית על המשכנתאות ועוד, אבל הוא לבדו לא יכול לשנות את המגמה וכפי שההעלאה של המס על משקיעי הנדל"ן לא עצרה את מגמת עליית המחירים, גם הפעם ההורדה של שיעור המס, לא בהכרח תוציא את שוק הנדל"ן מהקיפאון של החודשים האחרונים.