האוצר: ירידה של 32% במכירת דירות חדשות במאי

כחמישית מיזמי הנדל"ן למגורים הגישו בקשה לסיוע מקרן ההלוואות בערבות מדינה, כאשר בקרב החברות הבינוניות בענף מגיע שיעור הפניות לקרן ל-40%

חדשות ספונסר 14/07/2020 12:28

א+א- 4

אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר פרסם סקירת ענף הנדל"ן למגורים-מאי 2020 ממנה עולה כי בחודש מאי נרשמה התאוששות במספר העסקאות בהשוואה לשפל ההיסטורי שנרשם באפריל, אולם רמת העסקאות עדיין נמוכה משמעותית בהשוואה לתקופה לפני משבר הקורונה.

 

סך העסקאות בחודש מאי עמד על 6.5 אלף, ירידה של 28% בהשוואה למאי אשתקד, בדומה לשיעור הירידה בחודש מרץ האחרון (בהשוואה למקביל לו ב-2019), עם פרוץ משבר הקורונה. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות בחודש מאי ב-5.6 אלף, גם כן ירידה של 28% בהשוואה למאי אשתקד. בהשוואה היסטורית של רמת העסקאות בחודשי מאי בעשרים השנים האחרונות זוהי הרמה הנמוכה ביותר מאז מאי 2003 שעמד בצל האינתיפאדה השנייה.

 

סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש מאי עמד על 4.3 אלף בלבד, ירידה של 25% בהשוואה למאי אשתקד. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה הקיפה את כל האזורים, כאשר היא נעה בין ירידה של 15% בפריפריה הצפונית לירידה של 35% באזורי ירושלים ות"א.

 

מכירות הקבלנים בחודש מאי הסתכמו ב-2.2 אלף דירות, ירידה של 32% בהשוואה למאי אשתקד. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן) הסתכמו מכירות הקבלנים ב-1.3 אלף דירות, ירידה של 34% בהשוואה למאי אשתקד. זהו החודש הרביעי ברציפות בו יורדות מכירות הקבלנים בשיעורים חדים.

 

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה במכירות הקבלנים בשוק החופשי הקיפה את כל האזורים, למעט ירושלים וב"ש שרשמו עליה של 11% ו-14%, בהתאמה. עם זאת, לגבי אזור ירושלים יש לציין כי העלייה מוסברת בעיקר ברמה נמוכה במיוחד של מכירות במאי אשתקד.

 

בפילוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש מאי על פני ימי החודש, ניכרת עליה בקצב המכירות היומי , כאשר רמת המכירות היומית הממוצעת בשבוע האחרון של החודש עמדה על 62 דירות, כפליים מרמת המכירות היומית בשבוע הראשון של החודש. עם זאת, רמת מכירות זו בשבוע האחרון של מאי עדיין נמוכה מזו שנרשמה בשבוע הראשון של חודש מרץ, טרם החמרת ההגבלות ע"י משרד הבריאות ב-19 למרץ.

 

ניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי תאריך המסירה הצפוי של הדירה (כפי שהצהיר הקבלן לרשות המסים) מעלה כי לאחר הזינוק שנרשם בחודש מרץ בשיעור הדירות שנמכרו עם מסירה מיידית, ממצא שיש בו כדי לרמז על רצון של הרוכשים לצמצם את הסיכון הגלום ברכישת דירה שטרם הושלמה בנייתה, בפרט בתקופת משבר, אשר הגיע ל-22% מסך הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי לעומת שיעור "נורמלי" של כ-9%, בחודש מאי ירד שיעור זה ל-13%, נמוך ב-3 נקודות אחוז בהשוואה לחודש אפריל האחרון.

 

עם זאת, במקביל חלה עליה של 5 נקודות אחוז בשיעור הדירות שנמכרו עם תאריך מסירה בין חודש לחצי שנה ממועד חתימת החוזה, כאשר אלו היוו כרבע מכלל הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי בחודש מאי, השיעור הגבוה ביותר של פרמטר זה לפחות בשנה וחצי האחרונות.

 

בנוסף, נרשמה בחודש מאי ירידה של 4 נקודות אחוז בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר", כאשר אלו הגיעו לרמתן הנמוכה ביותר לפחות בשנה וחצי האחרונות. ממצא זה עשוי להעיד על חשש של הרוכשים מקניית דירה "על הנייר" על רקע אי הוודאות הגבוהה, בכלל זה של מידת העמידה של הקבלן בתאריך עליו הוא התחייב ואי הבהירות הקיימת, נוכח משדבר הקורונה, לגבי גובה הפיצוי שיינתן עקב איחור במסירה.

 

הירידה החדה במכירות הקבלנים באה לידי בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי). בחודש מאי הסתכם תזרים זה ב-3.6 מיליארד ש"ח ₪, ירידה ריאלית של 39% בהשוואה למאי אשתקד, זאת בהמשך לשיעורי ירידה חדים בחודשיים הקודמים. כ-27% מסך תזרים זה בחודש מאי נבע ממכירות במסגרת מחיר למשתכן, ירידה של 2 נקודות אחוז בהשוואה למאי אשתקד.

 

העובדה לפיה מאז חודש מרץ נרשמת ירידה חדה בתזרים המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות חדשות עשויה לרמז על קשיי מימון פוטנציאלים לפחות בקרב חלק מהיזמים.  זה המקום לציין כי אף שמדובר בחברות שמוכרות מספר קטן של דירות (חלקם הגדול במסגרת התחדשות עירונית), הן מהוות פקטור משמעותי בשוק. כך למשל, חמישית מכלל הדירות שנמכרו בשוק החופשי ב-2019 התרכזו אצל חברות שמכרו עד עשר דירות בלבד ב-2019.

 

מניתוח אחר, המתבסס על שיעור הפניות של יזמי בניה למגורים לקרן בערבות מדינה נמצא כי נכון לאמצע חודש יוני, כחמישית מיזמי הנדל"ן למגורים הגישו בקשה לסיוע מהקרן. בפילוח לפי קבוצת גודל יזם (בהתבסס על מספר הדירות שמכר ב-2019) נמצא כי שיעור הפניות לקרן הולך ועולה עד לשיעור של 41% בקבוצת הגודל של יזמים שמכרו ב-2019 בין 200-100 דירות.

 

מנגד, בקרב החברות הגדולות ביותר בענף, שמכרו למעלה מ-400 דירות ב-2019, לא הוגשה כל פניה לקרן אין בידנו די מידע שיכול להסביר האם שיעור הנמוך יחסית של פניות לקרן בקרב היזמים הקטנים ביותר נובע מהיעדר בעיות מימון או מסיבות אחרות.

 

רכישות המשקיעים בחודש מאי הסתכמו ב-730 דירות, ירידה של 37% בהשוואה למאי אשתקד. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 11% בלבד, נמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה למאי אשתקד. ניתוח רמות השכר של המשקיעים מצביע על עליה נוספת, חדה, בהשוואה לרמות השכר של המשקיעים בתקופות קודמות. שכרם הממוצע עמד על 71 אלף ₪, ברוטו, למשק בית.

 

מכירות המשקיעים בחודש מאי הסתכמו ב-1.3 אלף דירות, ירידה של 21% בהשוואה למאי אשתקד. חרף ירידה זו הוסיף לרדת "מלאי" הדירות המוחזק על ידי משקיעים, כאשר במהלך חודש מאי נגרעו ממנו כ- 620 דירות. מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד מאי האחרון כ-24 אלף דירות.

 

 

רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש מאי ב-3.5 אלף דירות, ירידה של 19% בהשוואה למאי אשתקד. בניכוי רכישות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-2.7 אלף דירות, ירידה של 16% בהשוואה למאי אשתקד.

 

4 תגובות

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי האתר

שלח תגובה
  1. 1
    להערכתי ברבעון הבא הנדלן יחזור לסדר גודל רגיל

    במרץ עד סוף אפריל היה חוסר וודאות מוחלט. איך שנראה החל מיוני אנשים לומדים לחיות עם הקורונה
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    GandalftheWhit 14/07/2020 16:00

  2. 2
    זו תהיה הפתעה לפי דעתי

    בעיקר בגלל שהממשלה ביחד עם הבנקים עושים כל דבר אפשרי בכדי למנוע זאת. דחיה במשכנתאות לשנתיים מלאות. בסוף עוד יהיו עליות.
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    yogev1981 14/07/2020 14:27

  3. 3
    הגלגל מתהפך!!!

    האזרח 14/07/2020 14:24

  4. 4
    נקודת מפנה במחירי נדלן. נרגיש את זה

    בעיקר בעוד רבעון אחד, כשתתבהר תמונת מצב עגומה ביותר במשק. לצערנו. להערכתי מנובמבר ואילך נראה גרפים יורדים המחירי נדלן בכל הארץ.
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    חגיתת 14/07/2020 13:00