מעלות מורידה דרוג לנכסים ובנין ומשאירה תחזית שלילית

להערכת מעלות חלה הרעה בפרופיל הסיכון העסקי של החברה כתוצאה ממימושים נרחבים בחודשים האחרונים

חדשות ספונסר 03/06/2020 10:50

א+א-

חברת הדירוג מעלות P&S מודיעה היום על הורדת דירוג לחברת הנדל"ן נכסים ובנין ל- "A-"כתוצאה ממימושים נרחבים שביצעה החברה בחודשים האחרונים, מה שהביא לקיטון מהותי בבסיס ה-EBITDA, לעלייה בריכוזיות בנכס מהותי שכעת מהווה את מרבית שווי תיק הנכסים המניבים וה-NOI השנתי ולגידול צפוי בחשיפה לתחום הייזום למגורים.

 

המימושים שביצעה החברה כחלק מדרישות הוראות חוק הריכוזיות כללו מכירת כ-17% ממניות גב ים בשנת 2019 וכ-5% נוספים במאי השנה. בכך איבדה החברה שליטה אפקטיבית על פעילות גב ים. החברה מימשה נכסים מניבים נוספים, בין היתר מכרה את חלקה בקניון קרית אונו בתמורה לכ-538 מיליון ₪ ונכסי משרדים בתל אביב וירושלים בתמורה כוללת של כ-134 מיליון ש"ח. כמו כן חתמה החברה על הסכם למכירת החזקותיה בפעילות ישפרו תמורת 800 מיליון ₪.

 

עסקאות אלה הקטינו את תיק הנכסים המניבים ששוויו הנוכחי עומד על 3.4 מיליארד ₪ לעומת כ-11 מיליארד ₪ בסוף 2018. התיק הנוכחי מרוכז יותר בנכס עיקרי – מגדל HSBC במנהטן המהווה את מרבית השווי בתיק ואחראי למרבית ה-NOI בשנת 2019. שינויים אלה מגבילים את הערכת מעלות לפרופיל הסיכון העסקי של החברה.

 

האנליסטים במעלות צופים כי בשנת 2020 יקטן ה-EBITDA של החברה בכ10% ,בעיקר כתוצאה מהיקף דיבידנדים נמוך יותר מהחברה הכלולה גב ים (כ-70 מיליון ₪ ב-2020 לעומת כ-100 מיליון ₪ ב-2019), ירידה בקצב ההכרה בהכנסות וברווח ממגזר הייזום למגורים בשל סיום מרבית הפרויקטים שבביצוע, נכון להיום לחברה פרויקט בודד בביצוע ברחובות, ומימוש נכסי המשרדים ’בית האומות’ ו-’פינסקר’.

 

השפעות אלה יקוזזו חלקית על ידי גידול בדמי השכירות בהתאם לחידוש חוזה השכירות של  HSBC (כ-8 מיליון דולר ב-2020). להערכתנו, הוצאות המימון צפויות לקטון גם כן בשנת 2020 ,בהתאם לאסטרטגיית החברה להקטנת החוב האבסולוטי וציפיותינו לאינפלציה שלילית וכפועל יוצא לירידה בהוצאות ההצמדה, אולם השפעות אלה לא מקזזות במלואן את הקיטון הצפוי בבסיס ה-EBITDA

 

מסיבה זו במעלות משאירים את תחזית הדירוג השלילית, המשקפת את הערכתם כי המימושים שביצעה החברה עלולים להביא בטווח הקרוב לירידה ביחס הכיסוי EBITDA להוצאות מימון אל מתחת ל-X1.0 רמה החורגת מהטווח ההולם את הדירוג הנוכחי.

 

בתרחיש החיובי מעלות עשויה לשנות את תחזית הדירוג ליציבה במידה והחברה תעלה את יחס הכיסוי תוך שמירה על נזילות חזקה. תרחיש זה תלוי בעמידה ביעדים האסטרטגיים שקבעה החברה בקשר להרחבת תיק הנכסים המניבים.

 

תרחיש שלילי והורדה נוספת של הדירוג עלולים לקרות גם אם יחס המינוף חוב והון עצמי יעלה מעל 70%, תרחיש שעלול להתממש כתוצאה מביצוע השקעות ממונפות או מחלוקת דיבידנד החורג באופן מהותי מתרחיש הבסיס, או אם תחול הרעה נוספת בנזילות החברה.

 

 

אין תגובות

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי האתר

שלח תגובה