האם בעקבות הקורונה תם עידן המשרדים?

הקורונה אמנם חוללה שינוי בתפיסה בכל הקשור לעבודה מהבית, אך הגישה הגורסת כי צפויה ירידה משמעותית בשטחי המשרדים עשויה להתברר כנחפזת מידי

חדשות ספונסר 02/06/2020 14:40

א+א- 1

ישי ששון, רו"ח ואנליסט בכיר בדיסקונט ברוקראז’ מפרסם היום הערכות של כלכלני הבנק לגבי הצפוי בשוק הנדל"ן המשרדי ביום שאחרי הקורונה. ששון מסביר כי עד אירועי הקורונה, היה ענף הנדל"ן המניב מועדף מצד המשקיעים, נוכח נתוני מאקרו נאים של המשק הישראלי, בצד קיומן של תשואות אפסיות בשוק החוב, שתימרצו את ההשקעה במניות הענף.

 

ככל שהיה אתגר כלשהו, הרי שזה התבטא בסקטור המסחר, בעוד סקטור המשרדים, ובכלל זאת פרויקטים בייזום זכו לאהדה מצד השוק, שהתבטאה בתוספת לשווי הכלכלי, בשל הגישה כי לא צפויים קשיי אכלוס גם בפרויקטים הספקולטיביים.

 

בעקבות אירועי הקורונה והאפשרות שניתנה לעובדים רבים לעבוד מהבית, צצו חששות כי יישום דפוס פעולה זה עלול להשפיע לשלילה על הביקוש לשוק המשרדים הקיים, ועל היתכנות אכלוסם של פרויקטים שבייזום.

 

במסגרת השיח הקיים בנושא זה עולה האפשרות לקיומן של "עמדות חמות" במקומות העבודה, אשר יאפשרו חיסכון של 20% לפחות בשטחי המשרדים. כמו כן עלתה הטענה כי הפרודוקטיביות של מרבית העובדים עלתה במהלך התקופה האמורה, עובדה שיש בה להאיץ את מהלך העבודה מהבית.

 

להערכתנו, מוסיף ששון, אף אם אירוע הקורונה, חולל שינוי בתפיסתם של מרבת המעסיקים שנאלצו לאפשר קיומה של עבודה מהבית, ואף אם היה כאן שינוי מסוים "בכללי המשחק" הרי שהגישה הגורסת כי אנו צפויים לירידה משמעותית בשטחי המשרדים עשויה להתברר לטעמנו כנחפזת מידי מכמה סיבות.

 

ראשית, יישום מתווה של "עמדות חמות" מהווה ירידה משמעותית בתנאי העבודה, וספק אם יש לו היתכנות ממשית, בפרט בקרב חברות ההיי טק המבוססות, בהן העובדים משוכנים בבניינים הבנויים בסטנדרט גבוה במיוחד – להערכתנו, ככל שתחול ירידה משמעותית בביקוש לשטחי משרדים הרי שהיא תנבע מקיומן של "עמדות חמות".

 

יישום מתווה שכזה עלול ליצור ירידה משמעותית באיכות החיים של דיירי המשרדים ואף מנוגד לחלוטין לגישה שרווחה טרום מגפת הקורונה, בה חברות רבות העניקו לעובדיהן איכות חיים מרבית במשרדים ששכרו, שמצאה ביטוי הן בשכר הדירה הגבוה, והן בהשקעות שבוצעו במשרדים לצורך אכלוסם.

 

חריג לכך הוא מצב בו תשרור בשוק אבטלה גבוהה גם במגזר ההייטק. במקרה שכזה כושר המיקוח של העובדים בכל הקשור לתנאי עבודתם עשוי לפחות באופן משמעותי.

 

בנוסף, במגזרים בהם התאפשרה עבודה מהבית (היי טק בעיקר), הרי שהדבר לא היה כרוך במעבר "לעמדות חמות", כך שעובדים אלו זכו ליהנות "משני העולמות", והדבר לא היה כרוך עד כה בוויתור מצדם מבחינת תנאי העבודה. לכן, עצם העובדה שעבודה מהבית התאפשרה בעבר, אין לגזור ממנה לגבי העתיד, שכן כעת ככל שתיושם, הרי שתהיה כרוכה בוויתור מצד העובד, אשר יידרש לוותר על מקומו הקבוע במשרד.

 

טענות ברוח דומה, בעניין שינוי בהתנהגות הצרכן נשמעו גם בעבר, אך המציאות הוכיחה אחרת. לפני פחות מעשור היינו עדים לעזיבת בתי הקולנוע את הקניונים, כשהטענה שנשמעה הייתה כי נוכח השיפורים הטכנולוגים ניתן להמיר את חוויית הצפייה בסרט בקולנוע בחוויית צפייה בבית. כיום אנו עדים לחזרתם של בתי הקולנוע לקניונים.

 

המסר העולה לדעתנו הוא כי בני האדם הינם יצורים שהמפגש החברתי חשוב להם, ואם בצפייה בסרט שהינו בילוי בעל אופן אינדיבידואלי הדבר קיים, כל שכן כשמדובר במקום עבודה בו לאינטראקציה הבין אישית חשיבות גבוהה.

 

טענה בדבר הפרודוקטיביות שעלתה בקרב העובדים מהבית במהלך מגפת הקורונה ראוי שתיבחן על פני זמן. ניראה כי רמת היעילות הגבוהה נזקפת גם לתחושת הלחץ שהייתה מצויה אצל חלק מהעובדים, בו נדרשו להוכיח פרודוקטיביות גבוהה, שהרי לולא כן היו מוצאים לחל"ת. הצורך בהוכחת פרודוקטיביות גבוהה התחדד במקומות עבודה שאפשרו לראשונה לעובדיהם לעבוד מהבית, כך שנטל הראיה שרבץ על העובדים היה גבוה יותר.

 

ששון מוסיף כי משיחות שקיימנו עם עובדים בדרגים שונים במגזר ההיי טק שהיווה הצרכן המשמעותי של שטחי המשרדים בשנים האחרונות, עלה כי סוגיית העמדות החמות עלולה להתקבל בהסתייגות אצל חלק לא מבוטל מהעובדים, בפרט בקרב אלו המועסקים במרכזי הפיתוח של ענקיות הטכנולוגיה בישראל.

 

עוד נציין כי בקרב הגורמים עימם שוחחנו נשמעה לא אחת הטענה כי העבודה מהבית לא בהכרח פרודוקטיבית יותר מזו שבמשרד. טענות אלו מתיישבות עם גישתנו כי מגפת הקורונה עלולה להחיל אמנם שינויים בתדירות העבודה מהבית, ואף עלולה לפגוע בביקוש לשטחי משרדים (בפרט בהיצע הספקולטיבי), אך עוצמת השינוי והחששות הנלווים לכך כפי שאלו שוררים כיום בשווקים הינם גבוהים מידי.

 

להערכתנו, עיקר הקשיים עלולים להתעורר בפעילות הייזום הספקולטיבית, הן בתחום המסחר והן בתחום המשרדים. קשיים אלו עשויים להתעצם ככל שנהיה עדים להתמתנות בפעילות הכלכלית ולקיומה של אבטלה גבוהה במגזר ההיי טק, שהיווה הגורם המשמעותי לאכלוס שטחי המשרדים החדשים בשנים האחרונות.

 

עם זאת, בחברות בהן קיימים חוזים חתומים לגבי השטחים שבנייתם תסתיים בשנתיים הקרובות, הרי שרמת הסיכון נמוכה באופן משמעותי, כך למשל בעזריאלי אנו עדים לחוזים חתומים בשיעור של 100% במתחמי המשרדים בעזריאלי Town ובמנור בחולון – מתחמים אשר אכלוסם יחל לקראת סוף שנה זו.

כפי שציינו בעבר, הנפגעים העיקריים מאכלוסם של מתחמי המשרדים החדשים הינם, נכסים מסוג Class B & C. ככל שהיזמים במתחמי המשרדים החדשים יתקשו עם שיווק משרדים אלו, הרי שנהיה צפויים לירידת מחירים של המשרדים החדשים ולהעצמת התחרות מול המשרדים הקיימים.

 

מידת הפגיעה במשרדים הממוקמים בסמוך לצירי תחבורה ראשיים (כדוגמת מגדל עזריאלי), או בסמוך לבית המשפט (בית אמות המשפט) עשויה להיות נמוכה יחסית בשל מיקומם, אף אם מדובר במשרדים שאינם חדשים.

 

ששון מתייחס גם לשוק המסחר, שחווה את הפגיעה המשמעותית ביותר בזמן הקורונה, שכן מרבית שטחי המסחר (למעט סופרמרקטים, בתי מרקחת ובנקים) היו סגורים לחלוטין בתקופה שבין אמצע מרץ ל- 7 במאי. בעקבות זאת נדרשו חברות הנדל"ן המניב לסייע לשוכרים באמצעות ויתור על שכ"ד ודמי ניהול בתקופה זו. סיוע שכזה ניתן גם בתקופה שלאחר מכן.

 

הסכנה הממשית בתחום המסחר מסתכמת להערכתנו לא בהנחות הספציפיות שניתנו לשוכרים, אשר עמדו על כ- 25% מה- NOI השנתי בפעילות המסחר, אלא בשינוי מפת השוכרים, והחשש מפשיטת רגל של חלק מהשוכרים. ככל שמאורע שכזה אכן יתרחש, תגדל ההסתברות לירידה בתפוסה ובדמי השכירות גם בטווח הרחוק, שהוא הגורם המכריע בתמחור המניות.

 

יחד עם זאת, יש להביא בחשבון גם גורמים מקזזים ובראשם האפשרות לשינוי מפת התעופה העולמית, לרבות ירידה משמעותית בכמות הטיסות לחו"ל בקיץ הקרוב, וכן האפשרות לירידה משמעותית בטיסות ה- low cost נוכח פשיטת רגל אפשרית של חלק מהחברות.

 

במקרה שכזה צפויה ירידה משמעותית בכמות הישראלים שטסים לחו"ל, וגידול בקניות בקניונים בישראל. בנוסף, אנו עדים להפסקת המשלוחים בחינם באמצעות Amazon, כך שהתחרות מצד האון-ליין פחתה לעת עתה.

 

בהתאם לנתוני RIS שפורסמו היקף הפדיונות בקניונים עומד כיום על כ- 85% לעומת התקופה המקבילה, וזאת כ- 3 שבועות לאחר פתיחת הקניונים, כאשר המסעדות ובתי הקולנוע עדיין סגורים. מבחינת שיעור ההנחות בשכ"ד הגלום במחירי המניות, ניראה כי אף שרמת הסיכון בתחום המסחר עלתה, הרי שהיא נמוכה מזו שהמשקיעים מייחסים לה.

תגובה אחת

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי האתר

שלח תגובה
  1. 1
    המשרדים היו וימשיכו להיות מצרך בסיסי

    הכל יחזור 02/06/2020 15:25