חדשות אנליסטים

מידרוג מותירה על כנו דירוג A3 לאג”ח דלשה קפיטל באופק יציב

דירוג החברה נתמך, בין היתר, בפורטפוליו של 15 נכסים מניבים בניו יורק המושכרים בשיעור תפוסה משוקלל של כ-98%, נכון ל-31.3.18

מערכת ספונסר 10/07/2018 08:59

א+א-

מידרוג מותירה על כנו דירוג A3.il לאגרות חוב (סדרות א’-ג’) שהנפיקה חברת Delshah Capital Limited אופק הדירוג יציב. דירוג החברה נתמך, בין היתר, בפורטפוליו של 15 נכסים מניבים בניו יורק המושכרים בשיעור תפוסה משוקלל של כ-98%, נכון ל-31.3.18. החברה מחזיקה ב-3 נכסי HUD הממוקמים ב-Staten Island כאשר ה-NOI מנכסים אלו הסתכם בכ-10 מיליון דולר בשנת 2017, באופן התורם ליציבות העסקית של החברה. יתר הנכסים (המשמשים למגורים, מסחר ושימוש מעורב) ממוקמים במנהטן.

 

נכון ל-31.3.18, היקף ההון העצמי של החברה הסתכם בכ-330 מיליון דולר, ובולט לחיוב בהשוואה לרמת הדירוג. נכון למועד זה, יחס החוב נטו ל-CAP נטו של החברה הסתכם בכ-55% (לרבות חלק החברה בחוב החברות המוחזקות בהתאם לשיטת השווי המאזני) ובולט לחיוב ביחס לרמת הדירוג. מידרוג צופה, כי יחס זה צפוי לנוע בטווח של כ-61%-58% ולבלוט לחיוב ביחס לרמת הדירוג. עם זאת, מידרוג מצפה כי החברה תשמור על יחסי מינוף ברמות האמורות לעיל, על מנת לשמר את רמת הדירוג. לחברה גמישות פיננסית המאפשרת יצירת מקורות נזילות. כך, נכון ל-31.3.18, שיעור ה-LTV המשוקלל של הנכסים המשועבדים (לרבות שיעור המינוף בנכס המשועבד לטובת סדרת אג"ח ב’) מסתכם בכ-47%. כמו כן, לחברה, נכון ל-31.3.18, יתרות נזילות בהיקף הולם (כ-24 מיליון דולר) ביחס ללוח הסילוקין לשנים 2018-2019.

 

מנגד, דירוג החברה מושפע לשלילה מחשיפת החברה לתלות בפרויקט יזום בנכס המצוי בהליך הסבה ל-205 יחידות דיור בסמוך לאוניברסיטת קולומביה, במנהטן, ניו יורק (להלן:" Morningside" ) יש לציין, כי בדצמבר 2017, חתמה החברה על הלוואת ליווי בכירה בסך של עד 130 מיליון דולר למימון בניית הפרויקט.

 

היקף ה-FFO של החברה לשנת 2017 הסתכם בכ-5 מיליון דולר ויחס החוב ל-FFO הסתכם בכ-80 שנים. היקף ה-FFO ויחס הכיסוי בולטים לשלילה ואינם הולמים את רמת הדירוג. מידרוג צופה, כי עד לסיום התייצבותו של Morningside יחסי הכיסוי יוותרו איטיים בהשוואה לרמת הדירוג. על כן, להערכת מידרוג, יש חשיבות מהותית לשמירת החברה על יחסי המינוף ברמתם נכון למועד הדוח.

 

על אף כי לטובת סדרות אגרות חוב ב’ ו-ג’ קיימים שעבודים, בהתאם למתודולוגיית שיקולים מבניים בדירוג מכשירי חוב בתחום המימון התאגידי, שיעבודים אלו אינם מביאים להבדל בין דירוגי הסדרות.

 

תרחיש הבסיס של מידרוג מניח את המשך יזום Morningside על ידי יתרות נזילות (ברמת חברת הנכס), משיכת הלוואת ליווי וקבלת כספים ממשקיעי EB-5 ו-HTC (משקיע לזכויות החזר מס הקיימות בפרויקט). כמו כן, תרחיש הבסיס לוקח בחשבון שינויים במצבת הנכסים של החברה, לרבות בחינת רכישת פורטפוליו נכסי דיור להשכרה על ידי החברה, כאשר במאי 2018, דיווחה החברה אודות הסכם לרכישת 28 נכסי דיור להשכרה הממוקמים במנהטן ובברוקלין, תמורת סך של כ-100 מיליון דולר. מידרוג צופה, כי יחס החוב נטו ל-CAP נטו יסתכם בטווח של כ-61%-58%, אשר בולט לחיוב לרמת הדירוג, אך כאמור הכרחי. יש לציין, כי תרחיש הבסיס מניח, בהתאם לסיווג על פי הדוחות הכספיים ליום 31.3.18, כי סכומי ה-EB-5 אשר התקבלו עד למועד הדוח וצפויים להתקבל בעתיד יסווגו כחוב פיננסי. בהתאם לדברי החברה, הסיווג האמור לעיל נמצא תחת בחינה, כאשר החברה צופה כי סיווג זה ישתנה לסיווג הוני. למהלך זה ישנה השפעה חיובית על יחסי המינוף האמורים.

 

תרחיש הבסיס, לוקח בחשבון, כי יחסי הכיסוי של החברה יוותרו איטיים ובולטים לשלילה עד להתייצבותו של Morningside, כאשר נבחנו תרחישי רגישות בדבר גובה ההכנסות מהפרויקט.

***

מובהר ומודגש כי האמור בסקירה זו אינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. בפרסום המידע בסקירה זו אין משום המלצה או חוות דעת בקשר לביצוע כל עסקה או השקעה בניירות ערך, לרבות רכישה ו/או מכירה של ניירות ערך. יודגש כי לגבי כל מידע מכל סוג המופיע בסקירה – על כל אדם לבצע בדיקה ואימות נוספים, תוך התחשבות בנתונים ובצרכים המיוחדים שלו. יצוין כי במידע עלולות ליפול טעויות וכן עשויים לחול לגביו שינויי שוק ו/או שינויים אחרים, וכי אף עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין התחזיות והניתוחים המופיעים למצב בפועל. אשר על כן, קבלת החלטה כלשהי על סמך נתון, דעה, חוות דעת, תחזית או ניתוח המופיע במסגרת הסקירה - הינו על אחריות הקורא בלבד.

כתבות נוספות

אין תגובות

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי האתר

שלח תגובה
ת"א 35 4,118 4.57% ת"א 35 גלום 4,118 4.57% ת"א 125 4,118 4.57% ת"א SME 60 4,118 4.57% דולר רציף 3.4328 4.57% DAX 4,118 4.57% CAC 4,118 4.57% מחזור מסחר 4,118