מאת: יורם קראוס:, פתאום, ללא כל התראה או סיבה נראית לעין, ולאחר ארבע שנים בהן מוגנו בכל רחבי הארץ רק כמה בניינים ספורים, החלו בחודשים האחרונים לנצנץ אורות חדשים במנהרה התקועה של תמ"א 38. הנצנוץ הראשון הגיע ממונטריאול שבקנדה: קבוצת הנדל"ן והמלונאות הקנדית "טיידן" Tidan Hospitality) & (Real Estate Group, הכריזה על השקעה של כ-200 מיליון דולר בחברת קריגר נדל"ן הישראלית, המתמחה בחיזוק בניינים בפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38. מכיוון מפתיע לא פחות הגיע הנצנוץ האחרון - רשת אופטיקנה (אופטיקנה אופטיסטור בע"מ) הודיעה על הקמת החברה הבת "אופטיקנה נדל"ן", שתתמחה בהובלת פרויקטים של תמ"א 38. על פי לשון ההודעה, היא נמצאת כבר במשא ומתן מתקדם לגבי מספר בניינים בתל אביב, הרצליה ורמת גן.
כשהממשלה אישרה בשנת 2005 את תוכנית המתאר הארצית לתכנון ובנייה (תמ"א) מספר 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, היו לא מעט יזמים שכבר התחילו לספור את הכסף. התוכנית נועדה לעודד יזמים לחזק מבנים על חשבונם, ובתמורה לקבל זכויות בנייה לדירות על גגות המבנים שישודרגו (במקרה של בנייני עמודים - גם בחזית). דירות הגג החדשות שהיזם יבנה יישארו בבעלותו והוא יוכל למכור אותן בשוק החופשי. מנגד, דיירי הבניין יקבלו בניין מחוזק מפני רעידות אדמה עם מעטפת חדשה ומשופצת, כשבנוסף להשבחת הנכס ללא כל השקעה מצדם, יתקין בו היזם גם מעלית ויוסיף ממ"ד ו/או מרפסת שמש לכל דייר בבניין. כך חשבו בממשלה לפתור את בעיית המוכנות וההגנה מפני רעידות אדמה מבלי שיידרש לכך תקציב ממשלתי.
על פניו זהו נשמע מצב של WIN-WIN לכל הצדדים המעורבים. ואכן, בארבע השנים מאז אושרה התוכנית, קמו לא מעט חברות, יזמים ומתווכים, שהכריזו על התמחות בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. אולם, כאמור, התוכנית מעולם לא התרוממה ורובם ככולם נשארו ללא עבודה. היזמים טענו, שפרט לאזורי ביקוש במרכז, העסקה לא כדאית עבורם. בעלי הבתים שגיששו להיכנס לפרויקט, ניסו כדרכם של הישראלים, לסחוט עוד ועוד הטבות מהיזמים, ובמיוחד חששו להיכנס לשנה וחצי עד שנתיים של מגורים בבניין הנמצא בשיפוצים. גם הרשויות המקומיות, שחידוש פני העיר והגנה על תושביהם אמור היה להיות אינטרס ישיר שלהם, לא מיהרו לאמץ את התוכנית, לתת הקלות למצטרפים או לקצר הליכי רישום ואישור ליזמים.
אז - מה בדיוק קרה שעכשיו נזכרו בתמ"א 38? האם אכן קיים שינוי משמעותי ביחס לתוכנית או שמדובר בתרועות יחסי ציבור של יזמים בודדים? האמת היא שלא קרה שום דבר שניתן להצביע עליו כמחולל שינוי ביחס לתוכנית. הדיל נשאר אותו הדיל וההטבות אותן ההטבות. יחד עם זאת, כששוק הנדל"ן מסביב גואה וגואה, ועתודות הקרקע מוגבלות באזורי הביקוש של גוש דן, מחירי הקרקעות והדירות רק מאמירים. היה זה רק עניין של זמן עד שלמישהו ייפול האסימון: תמ"א 38 הרי יצרה יש מאין עתודות קרקע זולות מאוד במרכזים המבוקשים ביותר בארץ, ושיחררה לשוק הנדל"ן אלפי ואולי אף עשרות אלפי פנטהאוזים בפוטנציה.
אין ספק שתמ"א 38 באה לעולם כצורך אמיתי, בזמן ובעיתוי הנכון. כ-40% מהמבנים בישראל נבנו לפני 1975, שנה בה נכנס לתוקף תקן העמידות בפני רעידות אדמה (ת"י 413). ממחקרים עולה שבשעת רעידת אדמה ישראל תעמוד בפני אסון לאומי של אלפי הרוגים, עשרות אלפי מפונים ונזק עצום.
לכן יש לברך על כל התקדמות ביישום התוכנית ועל כל שחקן חדש, גדול כקטן, הנכנס לתחום. מעבר לעניין הביטחון והמיגון בפני רעידות אדמה, תמ"א 38 יכולה גם להיות מנוף משמעותי להתחדשות אורבנית בערי ישראל. אולם, למרות הקולות האחרונים שנשמעו סביב התוכנית, יהיה זה מוקדם מידי להכריז על שנת 2010 כשנת ההמראה של תמ"א 38. פוטנציאל הרווח מדירות גג בתל אביב יכול להבטיח שנשמע על עוד ועוד חברות ובניינים הנכנסים להסכמי התקשרות לביצוע שיפוץ וחיזוק המבנים. יחד עם זאת, רק כאשר נראה יזמים וקבלנים בונים ומחזקים מבנים מחוץ לגוש דן, אזורים כמו עמק הירדן, טבריה, צפת ובית שאן, אזורים בהם שלא ניתן למכור ליהודים מחו"ל פנטהאוזים במיליונים, אך הסכנה בהם ממשית יותר, נדע שתמ"א 38 אכן המריאה.