קרדיט: freepik
קרדיט: freepik

דירות מגורים, דירות ליעדים אחרים כמו גם שטחים חקלאיים או לצרכי מסחר. הכלי של מס הרכישה מאפשר למדינה, הקובעת אותו ואת ההקלות שניתן לקבל דרכו, לווסת את המיסים הנגבים דרכה ולנסות להשפיע על שוק המקרקעין בצורה עקיפה ועם זאת- יעילה.

האם יוטל מס על דירה שלישית?

בשנת 2016, עת כיהן השר משה כחלון כשר האוצר, עלה על שולחן הכנסת "חוק ההתיילעות הכלכלית" שזכה לכינוי " מס רכישה על דירה שלישית" או "מס ריבוי דירות". המס הזה ביקש להגדיל את שיעור המס על ריבוי דירות ובאופן ספציפי, החל מבעלות בכ2.5 דירות מגורים. מטרתו של החוק היתה שיפור חוק הדיור והקלה על רכישת דירה לזוגות צעירים או לאוכלוסיה הרוכשת ככלל.

החוק עבר במסגרת "חוק ההסדרים", שהוא חוק שמאגד בתוכו חקיקה נרחבת וענפה לצד חוק התקציב. אופיה של ההצבעה היה (על כל פנים, לטענת העותר ) פוגעני, קצר, לא ממצה ולא ממלא את תפקידו של המחוקק כמחוקק אחראי ומקצועי. בהתאם, הוגשה עתירה לבג"צ. בתורו, פסל בג"צ את החוק ומנע את תחולתו.

כיום, 8 שנים לאחר מכן, נשמעים קולות להחזרת מס דירה שלישית. זאת, במטרה להגדיל את קופת המדינה ולנסות להוזיל בשנית את העלויות הגבוהות של שוק הדירות בישראל.

מס ריבוי דירות: המצב המשפטי כיום

ריבוי דירות, כמושג ששימושו נטמע מאז הצעת חוק מס דירה שלישית, מתייחס (לרוב) לדירה שלישית ומעלה. עם זאת, שיטת המיסוי הישראלית במתכונתה הנוכחית אינה עובדת בצורה הזו.

המיסוי על דירה יחידה נעשה בצורה של מדרגות מס: על רכישת דירה עד כ1,980,000 ₪, יחול פטור ממס רכישה; על הסכום שבין כ1,980,000 ₪ ועד כ-2,350,000 ₪, 3.5%; על סכום שבין כ2,350,00 ₪ ועד כ6 מ’, כ5%; עד כ20,000,000 ₪, 8%, ועל כל דירה בסכום גבוה מזה, 10%.

בנוסף, ישנן הקלות בחוק מיסוי מקרקעין במס הרכישה כמו למשל הקלות לנכים ועיוורים. רכישה תוך מכירה- אפשר במדרגות לפי הוראות החוק ככלל, למכור את הקודמת תוך שנתיים.

על פי שיטת המיסוי הנוכחית, בכל הקשור בדירות מגורים שאינן מהוות דירה יחידה, המס יהיה במדרגות אף הוא, לפי תעריך הקבוע בכל שנה. לפי שיעור המס המעודכן מינואר 2024, המס עד לגובה של כ6,055,070 ₪ יהיה 8%, ועל עלות גבוהה יותר מכך- 10%.

בכל הנוגע לזכויות אחרות במקרקעין, או לנכסים אחרים שאים דירת מגורים, שיעור המס יעמוד על 6% ובמקרים מיוחדים, על 0.5% בלבד.

מס ריבוי דירות: מי חייב במס על פי חוק?

החייב במס על ריבוי כדירות הוא בעליה של הדירה החייבת. עם זאת, חשוב לשים לב מי נחשב ל"בעליה של הדירה החייבת". "חזקת התא המשפחתי קובעת שהבעלים הוא הרוכש בעסקה, אך כל משפחתו (כלומר בן / בת זוג אף הידועים בציבור וילדים קטינים) נחשבת לרוכש אחד בעסקה שבוצעה. כלו מר, לא ניתן לפצל את הבעלות בדירות שונות לבעל ולאישה, למשל.

יצוין כי חזקת התא המשפחתי היא הנחה חזקה, אך ניתן לסתור אותה באמצעות בחינה דו שלבית: 1. יש לבחון את קיומו של הסכם ממון בין בני הזוג; 2. ככל שיש כזה, יש לבדוק שהוא אכן מיושם וכן שהתנהלות הזוג עשויה בהתאם להסכם הממון שנחתם.

על פי חוק ריבוי דירות, שיעור המס יעמוד, לדירה שלישית, על 1% מעלויות הדירה בשנה, אך לא יעבור את הכום של 18,000 ₪.

בנוסף, על פי חוק מס דירה שלישית, החיוב בשיעור הדירה השלישית יעשה, הלכה למעשה, החל מ249% אחוזי בעלות בדירות מגורים. זאת, אף אם ישנן בתמונה יותר מספר של רב של דירות באחזי בעלות הנופלים מ100%, אך מצטברים יחד ל249%.

באילו מקרים יש פטור ממס ריבות דירות?

על פי חוק המיסוי הקיים, הפטורים יהיו כדלהלן:

דירה יחידה- לפי הסכומים שתיארנו לעיל: על רכישת דירה עד כ1,980,000 ₪, יחול פטור ממס רכישה; על הסכום שבין כ1,980,000 ₪ ועד כ-2,350,000 ₪, 3.5%; על סכום שבין כ2,350,00 ₪ ועד כ6 מ’, כ5%; עד כ20,000,000 ₪, 8%, ועל כל דירה בסכום גבוה מזה, 10%.

משפרי דיור בנסיבות של דירה אחת- בעלי דירה הרוכש דירה נוספת ועומד בתנאי החוק, זכאי לחישוב מס רכישה בתעריפי דירה יחידה במקום מס רכישה על דירה נוספת, העומד על שיעור גבוה יותר.

משפרי דיור בנסיבות של שתי דירות- בעלי שתי דירות הרוצה למכור את שתיהן ולרכוש דירה חדשה, יוכל לחשב את מס הרכישה כמס של דירה יחידה, אם וכאשר ימכור את אחת הדירות, רק השניה נותרת ברשותו; ואז יבצע את רכישת הדירה "החדשה" תוך התחייבות למכור את הדירה "הישנה" שנותרה, אותה יוכל למכור בפטור.

ייתכנו מקרים של אפשרות למכירת שתי הדירות "הישנות" בפטור תחת עמידה בתנאי סעיף 49ה

דירה בקבוצת רכישה- אם הדירה הראשונה נקנתה כחלק מקבוצת רכישה, והדירה הנוספת נקנתה שש וחצי שנים לאחר מכן או, לחלופין, עומדת בארבעת התנאים הקיימים בחוק, ניתן יהיה לחשב את מס הרכישה של הדירה הנוספת כמס רכישה של דירה יחידה.

על פי חוק מס ריבוי דירות- ינתן פטור ממס רכישה במקרים הבאים:

במקרה שבו סכום הדירות שברשותו של הבעלים נמוך מ1,150,000, ניתן פטור ממס רכישה על הדירה השלישית;

במקרה שבו סכום הדירות האחרות שברשותו נע בין 1,150,000 ל1,400,000, המס יחושב לפי ההפרש כפול 5.6;

וככל שסכום הדירות עולה על הסכום להלן, הרי שהמס יחושב כשיעור של 1% מסכום הדירה, אך לא מעל 18,000 ₪ לשנה.

כמו כן, במקרים הבאים הדירות לא תחשבנה כדירות מגורים לעניין מס רכישה על ריבוי דירות: דירת מגורים בבעלותה של אחד מהבאים: עמותה, הקדש או חברה לתועלת הציבור; דירת מגורים הזכאית להטבות על פי חוק עידוד השקעות הון; דירת מגורים המהווה דירה בבניין השכרה; דירת מגורים שמושכרת לטווח ארוך או, לחלופין, על פי מכרז מדינתי או של החברה הממשלתית לדיור והשכרה; דירה החוסה תחת הגנתו של חוק הגנת הדייר; דירת מגורים הנחשבת למלאי עסקי לעיין מס ההכנסה; דירת מגורים שזכות המקרקעין שנמכרה בה היא זכות החכירה, ההשכרה לטווח ארוך; דירת מגורים שהיתה יחידה במקור, אך פוצלה על פי דין למספר דירות; מספר של דירות מגורים שחיברו אותן לדירת מגורים אחת, על פי דין; דירה שהועברה בתור נחלה; דירה שהועבר בירושה ושלא השכירו אותה בשנה הראשונה אחרי הפטירה; וכן דירתו של יתום או יתומה שגילם לא עולה על 18.

כמו כן, במקרה שהדירה נרכשה באמצע השנה, הרי שחישוב המס עליה יעשה באופן יחסי לחלק בשנה ולגובה המס הרלוונטי.

כיצד לבחור עורך דין לרכישת דירה נוספת?

בבחירת עורך דין לרכישה דירה, חשובות במיוחד:

  • מקצועיות- רכישת דירה היא רכישה בסכומים גבוהים. מדובר בהחלטה משמעותית, ולכן נדרשת מקצועיות כדי להבטיח שהכסף ינוהל בצורה המיטבית.
  • רגישות- הואיל ומדובר בסכומים גבוהים, חשוב לוודא שעורך הדין שמנהל את הרכישה יהיה אדם אמין ומהימן.

תגובות לכתבה

הוסיפו תגובה

אין לשלוח תגובות הכוללות מידע המפר את תנאי השימוש