לאן ילך השוק בחודשים הקרובים, איך צפויים להתנהג רוכשי הדירות והקבלנים והאם ייתכן שנוצרה כאן הזדמנות קנייה, בעיקר באזורי ביקוש כמו תל אביב?
נסיגת המחירים והירידה החדה בביקושים בשוק הנדל"ן הישראלי לא החלו עם פרוץ מלחמת "חרבות הברזל" ב-7 באוקטובר 2023. לפי נתונים שפרסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בספטמבר השנה נרכשו רק 5,880 דירות (חדשות ויד שנייה), צניחה של כ-25% בהשוואה לספטמבר 2022 וירידה של כ-21% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. הנתונים למעשה אף נמוכים יותר, מאחר שבניכוי עסקאות בסבסוד הממשלה נרשמה צניחה של כ-30% בהשוואה לספטמבר בשנה שעברה.
שוק הנדל"ן בתקופה שלפני המלחמה
שוק הדירות הישראלי התמודד כאמור עם מגוון בעיות עוד לפני המלחמה. ראשית ולפני הכול, הריבית הגבוהה במשק (4.75% לריבית בנק ישראל, 6.25% לריבית הפריים המשמשת לתמחור אשראי) הכבידה מאוד על שוק הנדל"ן, הרחיקה רוכשי דירות שלא מסוגלים לעמוד בריבית המשכנתא והקשתה מאוד על יזמים שלקחו הלוואות מהבנקים.
בנוסף לכך, בכל חלקי הארץ יש כיום מלאי גדול של דירות לא מכורות, שלוחץ באופן טבעי את המחירים למטה. בתל אביב, לדוגמא, יש לא פחות מ-17 אלף דירות לא מכורות, שאמורות לספק את הביקושים הנוכחיים למשך כמעט שלוש שנים. בירושלים יש מלאי של 6,200 דירות לא מכורות, בחיפה 4,200, אפילו באזור הדרום יש כמעט 11 אלף דירות לא מכורות.
בשל כך, מחירי הדירות עצמם החלו לרדת עוד לפני המלחמה, בעיקר באזורי הביקוש ובהם בעיקר בתל אביב. במחצית הראשונה של 2023, דירות למכירה בתל אביב כבר רשמו ירידת מחירים של עד 1.1% - וזו ככל הנראה הייתה רק ההתחלה.
השפעות המלחמה על שוק הנדל"ן
באוקטובר 2023, שייזכר לנצח כחודש הכי טראומטי בתולדות מדינת ישראל, גם שוק הנדל"ן חווה הלם מוחלט. הכלכלן הראשי באוצר העריך שרמת העסקאות באוקטובר צפויה להיות נמוכה מזו שנרשמה באפריל 2020 - החודש שבו החל סגר הקורונה הראשון. אנחנו מדברים על רמת מכירות הנושקת לאפס.
כמה זמן מצב זה יימשך? כנראה שלא זמן רב, אבל המשבר בשוק הנדל"ן בהחלט יוחרף בעקבות המלחמה, בעיקר באזורי ביקוש יקרים כמו תל אביב וגבעתיים, אבל גם בדרום הארץ ובצפון.
מתקפת הטרור של החמאס ב-7 באוקטובר והמלחמה שבאה אחריה לוו בעצירת בנייה מיידית עקב התבססות חברות הבנייה על עובדים ערבים מהגדה ומרצועת עזה. יתירה מכך: האירועים נטעו ברבים תחושת אי ודאות בנוגע לעתיד המדינה, ואולי אף ערערו את חלום ההתיישבות בפריפריה הצפונית והדרומית.
קושי קיים כיום גם בדירות למכירה שאינן כוללות ממ"ד. על פי דיווחים בתקשורת, רוכשים מקפיאים עסקאות או נסוגים מהן, אם הדירה המיועדת לרכישה אינה כוללת ממ"ד. במצב עניינים כזה, אין כמעט ספק שמחירי הדיור ימשיכו לרדת כל עוד תימשך הלחימה. הרבה תלוי בהתפתחויות בלחימה ובסביבה הכלכלית שתיווצר בשנה הקרובה במשק הישראלי.
הזדמנות קנייה?
ראוי לציין שהמשבר הנוכחי בשוק הדיור עשוי להוות גם הזדמנות מבחינת רוכשי הדירות. עקב הקיפאון במשק והירידה החדה בפעילות, בנק ישראל עשוי להוריד את הריבית ולהקל על נטילת המשכנתאות.
בנוסף לכך, יזמים וקבלנים עם מלאי דירות והלוואות יקרות, קרוב לוודאי שיחלו בהורדת מחירים ולכל הפחות יהיו נוחים יותר להתפשר על המחיר. גם בעלי דירות יד שניה, שיתקשו מאוד למכור את דירותיהם במחירים שדרשו בתחילת השנה, עשויים "לרדת מהעץ" ולהתפשר. זה כבר קורה בתל אביב, עם ירידה של 0.7% במחירים בינואר-מאי, תוך האצה לקצב של 1.1% באפריל-מאי.
רוכשי דירות שקולים וסבלנים עשויים דווקא לאתר בטווח הקרוב דירות למכירה בתל אביב או במרכז במחירים נוחים יותר מ-2022 או אפילו המחצית הראשונה של השנה הנוכחית. מה גם שקניית דירה כיום, בעיקר אם היא למטרת מגורים, עשויה לחסוך לקונים עליות מחירים אפשריות לאחר סיום המלחמה.
לסיכום
אין כמובן כל דרך לנבא מה בדיוק יקרה בעתיד בזירות השונות: הצבאית, המקרו-כלכלית והנדל"נית. עם זאת, ניתן בהחלט להתבונן בנתונים שכבר פורסמו, לזהות מגמות בשוק הנדל"ן ולנסות אולי לנצל הזדמנויות שקיימות כיום.