מספר הדירות שנמכרו בשוק החופשי בישראל בחודש ספטמבר ירד ב-30% לעומת ספטמבר 2022 ל-5,880, אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו במהלך חודשי ספטמבר בעשרים השנים האחרונות, כך עולה מדו"ח הכלכלן הראשי באוצר שפורסם היום (ג’).
נתונים אלו מזוהים עם התקופה של לפני המלחמה. ומה קרה באוקטובר? לפי האוצר, נתונים ראשונים לחודש אוקטובר מצביעים על רמה נמוכה במיוחד של עסקאות. בהתבסס על דיווח העסקאות עד תחילת נובמבר, עשויה רמת העסקאות בחודש אוקטובר להיות נמוכה אף מזו שנרשמה באפריל 2022, שעמד בסגר הראשון עם פרוץ הקורונה. בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי בולטת ירידה חדה במיוחד במשקל הזוגות הצעירים כשבמקביל נרשם גידול בשיעור משחלפי דיור, בפרט מי שרכשו דירה וטרם מכרו את דירתם הקודמת.
בחזרה לנתוני ספטמבר, מכירות הקבלנים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-2,370 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, ירידה של 18% בהשוואה לספטמבר אשתקד. בניכוי הדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש ספטמבר ב-1,700 דירות, ירידה בשיעור חד של 27% בהשוואה לספטמבר אשתקד. בכך התעצם שיעור הירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי לאחר התמתנות בירידות אלו בשלושת החודשים הקודמים.
הירידה במכירות הקבלנים בחודש ספטמבר מצאה ביטוי מקביל בירידה חדה של 21% בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירות אלו, בהשוואה לספטמבר אשתקד, בהמשך לירידות חדות מאז יוני אשתקד. בניתוח של תזרים המזומנים בפועל בניכוי תשומות (בהתבסס על דוחות מע"מ של הקבלנים) נמצא כי הירידה בתזרים זה הינה חדה אף יותר מזו שנרשמה בתזרים המזומנים הפטונציאלי. כך, סך תזרים המזומנים של הקבלנים בניכוי התשומות בחודשים אפריל-יולי 2023 עמד על 3.3 מיליארד שקל, ירידה נומינלית של 57% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. ניתוח הנתונים מלמד כי ירידה חדה זו מוסברת לא רק בירידה בתקבולים בגין מכירת דירות, אלא גם כתוצאה משחיקה בשיעור הרווחיות. גביית מע"מ ממכירת דירות חדשות רשמה ירידה של 46% בשמונת החודשים הראשונים של השנה.
בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה נמצא כי שיעור זה עמד בחודש ספטמבר על 62%, נמוך ב-1 נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם ונמוך ב-8 נקודות אחוז בהשוואה לספטמבר אשתקד.
סך מכירות יד שניה בחודש ספטמבר עמד על 3,510 דירות, ירידה של 31% בהשוואה לספטמבר אשתקד ואחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי ספטמבר בעשרים השנים האחרונות.
רכישות המשקיעים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-900 דירות, ירידה חדה של 34% בהשוואה לספטמבר אשתקד, זאת בהמשך לירידות חדות ברכישות אלו שהחלו בדצמבר 2021 לאחר העלאת מס הרכישה. ירידות אלו הוחרפו לאחר תחילת רצף העלאות הריבית ע"י בנק ישראל באפריל אשתקד. משקל המשקיעים מסך העסקאות עמד בחודש ספטמבר על 15%, נמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה לספטמבר אשתקד.
מכירות המשקיעים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-1,203 דירות, ירידה חדה של 31% בהשוואה לספטמבר אשתקד, בדומה לשיעור הירידה בסך דירות יד שניה שנמכרו.
"מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת כאשר במהלך ספטמבר נגרעו ממלאי זה כשלוש מאות דירות. מאז אוקטובר 2021 (החודש שקדם להעלאת מס הרכישה) נגרעו ממלאי זה כחמשת אלפי דירות בסה"כ. ירידת המלאי בולטת בעיקר בחיפה. מנגד באזור ת"א נרשם גידול במלאי זה.
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש ספטמבר ב-3,451 דירות, ירידה של 13% בהשוואה לספטמבר אשתקד. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-2,781 דירות, ירידה של 19% בהשוואה לספטמבר אשתקד. בכך התחדשה הירידה ברכישות אלו, לאחר שבחודש הקודם נרשם גידול מתון של 2% לאחר תקופה ממושכת של ירידות. רכישות משחלפי הדיור בחודש ספטמבר הסתכמו ב-1,530 דירות, ירידה חדה של 41% בהשוואה לספטמבר אשתקד. שיעור מצמצמי הדיור מבין רוכשים אלו עמד על 34%, גבוה ב-3.5 נקודות אחוז בהשוואה לספטמבר אשתקד.