מיזוגים ורכישות

עסקאות נדל”ן בתקופה של העלאת ריבית

לאחרונה בוצעו מספר עסקאות בסקטור המשרדים על ידי חלק מחברות הנדל"ן המניב, התשואות בעסקאות אלו בוצעו בשיעור של 5%-6%, בדומה לרמות שהיו טרום העלאת הריבית והשינויים בשוק

נדב ברקוביץ 18/07/2022 11:48

א+א- 1

לאחרונה בוצעו מספר עסקאות בסקטור המשרדים על ידי חלק מחברות הנדל"ן המניב. העסקאות בוצעו בתקופה בה הריבית כבר החלה לעלות וגם הציפיות בשוק הן להמשך עליה בשנה הקרובה. התשואות בעסקאות אלו בוצעו בשיעור של 5%-6%, בדומה לרמות שהיו טרום העלאת הריבית והשינויים בשוק. ולכן, נשאלת השאלה האם הנדל"ן הריאלי מתעלם מהמצב בשוק הסחיר או שהשינוי יגיע בשלב מאוחר יותר ויתכן וחברות הנדל"ן המניב "סימנו" את השיא בעסקאות אלו.

העסקאות שבוצעו

כידוע, לכל עסקה יש את הנקודות הספציפיות שלה, אם זה המיסוי, השבחה אפשרית, מספר החניות בנכס, צפיות קדימה וכו’. אולם בסופו של דבר אפשר להגיע למספרים שמעניקים תמונה לגבי מצב השוק.

עסקת מגדלי הארבעה ת"א – סלע נדל"ן רכשה 6 קומות משרדים במגדל הצפוני ביחד עם 90 חניות לפי שווי נכס של 295 מ’ שח. החברה פרסמה כי מדובר על תשואה של 5.7% כולל חניות. תחת הנחה של כ-400 א’ שח לחניה, התשואה שתתקבל היא כ-6.5% ומחיר של 35 א’ שח למ"ר. השכירות למ"ר היא משקפת כ-170 שח למ"ר.

עסקת סיטי טאור – חברת להב הייתה בצד המוכר של 3 קומות שהוסבו מאולם אירועים למשרדים תמורת 63 מ’ שח המשקף תשואה של כ-5%. העסקה משקפת כביכול כ-17 א’ שח למ"ר אולם תחת השקעה צפויה של כ-20 מ’ שח נוספים (ומיסים שנלקחו על ידי הרוכש), מגיעים לסך של כ-30 א’ שח למ"ר.

עסקת בנק לאומי - בית מאני – גם כאן סלע נדל"ן היא הרוכשת כאשר מדובר על עסקה בהיקף גדול יחסית של 623 מ’ שח עבור סניף ההנהלה של בנק לאומי ביהודה לוי תל אביב. העסקה משקפת שווי של כ-25 א’ שח למ"ר (בנטרול 200 חניות) ותשואה של 5.7% לעסקה. מחיר השכירות למ"ר כבר משקף צפי ל-175 שח למ"ר כאשר בנק לאומי צפוי להישאר בנכס עד ספטמבר 23 (לפי תשואה של 6%) ולאחר מכן יהיה על סלע נדל"ן להשכיר את הנכס מחדש.

עסקת דניאל פריש – עסקה שבוצעה לפי כארבעה חודשים, במרץ 22, בה ריט1 רכשה 5 קומות במגדל דניאל פריש תמורת 66 מ’ שח המשקף תשואה של 5.1%.רכישת הקומות בוצעה ללא רכישה של חניות אך הן מצטרפות להחזקה קודמת שיש לריט1 בנכס. העסקה משקפת מחיר של כ-19 א’ שח למ"ר ושכירות של כ-80 שח למ"ר.

בשורה התחתונה

מבחינת הנתונים, ניתן לראות כי העסקאות האחרונות בשוק המשרדים עדיין לא משקפות שינוי במחירים. העסקאות בהן נעשו, משקפות תשואות של כ-5%-6% וזאת למרות עליה של כ-2% בתשואות אגרות החוב בשוק. יש לציין כי מדובר על עסקאות בפריים לוקשיין בשוק המשרדים כאשר החברות הרוכשות מעריכות כי למרות השינויים בשוק, מחירי השכירויות "במעגל הקורקינטים" ימשיכו לעלות. נקודה נוספת היא שהחברות הרוכשות הן קרנות ריט אשר עובדות על עסקאות תשואה ומרווח ויש לקחת בחשבון כי הגיוסים (באמצעות אגרות החוב) עבור עסקאות אלו בוצעו עדיין בריביות נמוכות.

המשמעות היא או ששוק ההון פאסימי מידי כאשר מניות חברות הנדל"ן המניב ירדו בממוצע כ-15% מתחילת שנה, או שהשוק הריאלי עדיין לא הפנים את השינוים. אומנם ידוע ששוק ההון מגיב מהר יותר משוק הנדל"ן הריאלי, אולם במידה ושוק ההון אכן צודק, וסקטור המשרדים נמצא לקראת שינוי מגמה והריביות בישראל ימשיכו לעלות, יתכן וייקח זמן עד שחברות הנדל"ן המניב יראו את הצפת הערך בנכסים שנרכשו.

תגובה אחת

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי האתר

שלח תגובה
  1. 1
    עד שהנדלן פה יגיב

    כבר נחזור למתווה של הפחתות ריבית. הכל כבר מנגן לפי חליל הפד - הסחורות והתובלה חזרו יותר משנה אחורה, בדיוק לאזור תחילת ההרחבה הכמותית המוגזמת, למעט הנפט. את התוצאות נראה במדידות האינפלציה הבאות ואילו תוכניות הפד עומדות להתחלף. הבורסה כמו תמיד מתמחרת את הסנריו הגרוע ביותר ונותר לראות עד כמה היא טועה.
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    eldanrznfld 18/07/2022 11:54