ראיון

שיא במשך הזמן הממוצע לבניית דירה ברבעון הראשון של 2020

בישראל לוקח כמעט שלוש שנים לבנות דירה בבניין מגורים; בין הגורמים המרכזיים למצב מחסור בעובדים, מחסור בחומרי גלם המיובאים מסין ובירוקרטיה

חדשות ספונסר 07/10/2020 13:17

א+א- 23

קניית דירה חדשה מקבלן, ברוב המקרים "על הנייר", כרוכה בהמתנה ארוכה מצד רוכשי הדירות, אבל בשנים האחרונות ובמיוחד כיום, ההמתנה מתארכת לשיא חדש. לפי נתונים רשמיים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בישראל לוקח קרוב לשלוש שנים לבנות דירה בבניין מגורים ממוצע (לא כולל צמודי קרקע ודופלקסים).

 

משך זמן הבנייה בישראל נמצא במגמת עלייה מתמדת משנה לשנה וברבעון הראשון של השנה הוא הגיע לשיא – 31 חודשים בממוצע (משוקלל).

 

בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בוחנים את מספר החודשים מהתחלת חפירת היסודות של בניין ועד גמר הבנייה ומבצעים חישוב ממוצע פשוט של חודשי הבנייה של בניינים בהם ניתן משקל שווה לכל בניין, ללא קשר למספר הדירות שבו , כמו כן מבצעים חישוב ממוצע משוקלל של חודשי הבנייה, שבו כל בניין קיבל משקל בהתאם למספר הדירות שבו .

 

בחינת הממוצע המשוקלל בשנים האחרונות מעלה כי בשנת 2014 משך הזמן הממוצע לבניית דירה עמד על 27.4 חודשים, בשנים 2015 ו – 2016 הוא עמד על 28.1 חודשים ובשנת 2017 עלה ל- 28.8 חודשים. בשנת 2018 זינק הממוצע ל- 30.1 חודש, בשנת 2019 הוא עמד על 29.4 חודשים וברבעון הראשון של 2020 זינק כאמור ל – 30.9 חודשי וזאת, טרם משבר הקורונה, כאשר יש להניח שמשך זמן הבנייה יתארך עוד ברבעונים הבאים בעקבות המשבר והשלכותיו על שוק הנדל"ן.

 

לדברי עמי פורן, מנכ"ל ובעלים משותף של חברת פורן שרים העוסקת בניהול ופיקוח על פרויקטים מורכבים "אחד הגורמים המרכזיים להתארכות משך הבנייה של דירות בישראל הוא המחסור בידיים עובדות. אין מספיק עובדים בענף הבנייה ומשבר הקורונה רק החריף את המצב. בשיא טרם המשבר עבדו כאן 16 אלף עובדי בניין מסין, כמות שלא ממש הספיקה לכסות את כל הצרכים של השוק. 

 

רק לסבר את האוזן מבחינה כמותית, בשנות ה-90 עקב תנופת הבנייה הגדולה, עבדו כאן כ-80 אלף עובדים זרים. ענף הבנייה, מתבסס ברובו הגדול על כוח עבודה זר, כשהחסמים המרכזיים בפני ישראלים הם התגמול החסר והיעדר מערך הכשרה נרחב. כשיש מחסור בכוח אדם והוא לא מטופל נכון ע"י קברניטי המדינה, באופן טבעי משך הבניה מתארך. כאמור אני מניח שנתוני הרבעונים הבאים של שנת 2020 יעידו על עליה נוספת במשך הבניה לאור משבר הקורונה".

 

בחיי כל פרויקט בנייה ישנם מספר שלבים: לאחר שמתקבל היתר בנייה מתחיל שלב הביצוע שכולל הרבה תתי-שלבים בתוכו שדורשים ניהול וארגון מיטבי: חפירה ודיפון, בניית שלד, שלב הגמר הכולל מערכות אלקטרומכניות תומכות בבניין ועד למסירת הדירות בפועל.

 

השלבים האלה דורשים תכנון לוח זמנים מוקפד, אומדן עלויות וניהול תקציב, ניהול עובדים, ניהול עבודה בשטח מבחינת שלבי בנייה וסנכרון בין כל הגורמים ועוד. לכל שלב כזה יש את המאפיינים שלו והוא תלוי במגוון גורמים, כמו הזמינות של חומרי הגלם, הצורך בייבוא, עוד השפעות חיצוניות כמו מזג האוויר שעשוי לעכב בנייה, אירועים ביטחוניים, משברים וכיוצא בזה.

 

משבר הקורונה חידד גורם נוסף שמהווה גורם מעכב למשך הבנייה – מחסור בחומרי גלם. השוק המקומי מסתמך על ייבוא חומרי גלם בעיקר מסין, וכשהשמיים נסגרים בשל מגיפה עולמית – אז לא מגיעים חומרי גלם, ואי אפשר לבנות, ומשך הבנייה מתארך".

 

"בירוקרטיה היא גורם מרכזי נוסף שמגדיל את משך הבנייה - הצורך לקבל אישורים ממספר רב של גורמים. כשהבניין כבר בנוי מגיע שלב האכלוס, ולפעמים לוקח חודשים ארוכים לקבל טופס 4 וטופס 5 (היתר אכלוס) מהרשויות – נדרשים אישורים של המשרד לאיכות הסביבה, כיבוי אש, ביוב, מים, מכון התקנים, חברת החשמל וכיוצ"ב. יזמי נדל"ן רבים מדברים על סרבול רב ודרך מפותלת עד לקבלתו, כי לכל גוף יש זמנים משלו, תנאים משלו, סדר יום משלו ואין תקנות קשיחות שיוצרות מחוייבות אמיתית לעמוד בלוחות זמנים. " לדברי פורן

 

את התארכות משך הבנייה ניתן לייחס גם לעובדה שבשנים האחרונות פרוייקטי המגורים הפכו גדולים ומורכבים יותר ויותר לביצוע, אם בעבר היו בונים יותר בניינים נמוכים ללא מערכות מיוחדות וללא חניונים תת קרקעיים הרי שכיום הפרויקטים הרבה יותר מורכבים הן מבחינה הנדסית, הן מבחינה טכנית וכמובן מבחינת הגודל.

 

עוד לדברי פורן כי "הפרויקטים שנבנים היום בתחום המגורים מורכבים יותר וגדולים הרבה יותר, בשנים האחרונות קיימת תחרות גדולה על כוח אדם בכלל וכוח אדם מיומן בפרט הן בידיים עובדות והן במהנדסים שינהלו את הפרויקטים והעובדה שקיימת עליה מתמדת בפרויקטים גדולים שהמדינה יוזמת היא מבורכת אך אינה מגובה בכוח אדם.

 

כמו כן, יש הרבה מאד פרויקטים עם עירוב שימושים המשלבים בנייה למגורים, עם שטחי מסחר ותעסוקה, ובכל בניין מגורים בודד נבנה חניון תת קרקעי עם מס’ קומות, גם הבנייה במסגרת התחדשות העירונית מורכבת יותר, בין אם מדובר בפרויקטים של חיזוק ותוספת ובין אם בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש במרכזי הערים ובתוך אזור בנוי מדובר במורכבות המשפיעה באופן ישיר על משך זמן הבנייה ולכן זה לא מפתיע שמשך הבניה התארך משמעותית בהשוואה לתחילת העשור".

 

ייתכן והפיצול בין היתר הבניה לחפירה ודיפון ובין היתר לבנייה נייצר שיבוש בספירת משך הביצוע כתוצאה מעיכובים בקבלת היתרי הבנייה של הבניין עצמו ואז משך הבנייה מתארך כי הוא נספר מרגע חפירת היסודות.

 

פורן מציין, כי "התמשכות יתר על המידה של הליכי בנייה פוגעת בסופו של דבר בשורה התחתונה – ברווחיות והיא עשויה להוות הגורם שיכריע האם הפרויקט יהיה הפסדי או שיניב רווח יזמי הולם כפי שהוערך בדוח האפס. מה שיכול לסייע לצמצם את משך הבנייה הוא שימוש במתודולוגיות של שליטה ובקרה, תהליכי ניהול קפדניים בפרויקטים מורכבים ומעקב הדוק אחרי המשימות וקצב בנייה."

 

23 תגובות

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי האתר

שלח תגובה
  1. 1
    יתכן שזו החלטה חכמה

    כמו כל השקעה היא צריכה להיות מותאמת אישית. נלך על הדוגמא של החלב. אם אתה קונה את החלב ב6 אבל משלם עלויות מימון 4 אז שילמת 10. ואם אתה קונה את החלב ב9 ומשלם עלויות מימון 1 גם שילמת 10. מכיון שעלויות המימון ירדו מאוד בשנים האחרונות מחירי הדירות עלו. במקום לקנות דירה במליון ולשלם חצי מליון עלויות מימון אנשים קונים את הדירה במליון מאתים ומשלמים עלויות מימון של 300 אלף. היום אנשים כמעט ולא לוקחים משכנתא ללא יועץ חיצוני. מה שחוסך להם השחלות של הבנק... החישוב שלך לעלויות מימון לא נכון. קודם כל לרוב מוחלט של האוכלוסיה בישראל אין אוברדאפט...(על פי נתוני הלמ"ס.) ולא חישבת את שווי המגורים בנכס ששווה 2.5-3% מינימום ויש אזורים שגם יותר... שווי המגורים מתייחס לכל עלות הנכס ומשכנתא זה רק עד 70%. המשכנתא הולכת ופוחתת ככה שכל שנה אתה נשאר עם יותר כסף ביד. בסופו של תהליך אתה נשאר עם הנכס ביד וממשיך להרוויח 2.5-3% שנתי. ב15 השנים האחרונות עלו מחירי הדירות במינימום 1% לשנה. (באזורי ביקוש עלו הרבה יותר)שזה גם אמור להיות מחושב. כמובן שאם יש לך השקעות טובות יותר. יתכן ששווה לשלם את עלויות המימון(עלות השכירות %3) כדי להפנות את הכסף לאפיקים ריווחים יותר אבל גם כאן אתה מתחיל את ההשקעה במינוס. ודירת מגורים היא החלק הסולידי של תיק השקעות.
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    GandalftheWhit 08/10/2020 21:11

  2. 2
    או שאני לא מבין אותך

    או שאתה פשוט לא מבין בנדל"ן. מחיר הקרקע הוא פר יחידות דיור. לדוגמא אם יש לך קרקע שאפשר לבנות עליה 10 דירות היא תעלה 200 אלף לדירה יוצא 2 מליון עלות קרקע. אם אפשר לבנות עליה 20 דירות(בניה לגובה) היא תעלה 4 מליון. ולכן אין כאן הכפלה של 300% ברווח של הקבלן. אלא רווח של 300%(וגם זה לא כי היטל השבחה מעביר לעיריה 50% משווי ההשבחה ואח"כ יש מס שבח למדינה) למי שהחזיק את הקרקע... נתח הארי של העלויות הוא הקרקע. זה מאוד תלוי באזורים. רק באזורי ביקוש כמו גוש דן(בעיקר תל אביב) עלות בניה למטר לקבלן עומדת על 5 אלף למטר דירה של 100 מטר עולה לקבלן 500 אלף לפני עלות קרקע.. אם קבלן בונה מהר במקום כסף ביד יש לו קירות בטון שרק מכבידים עליו בעלויות מימון. ולכן קבלן חכם בונה בקצב המכירות מקבל כספים מהקונים ומגיע לשלב הסיום כאשר הדירות שמכסות את עלות הבניין מכורות ונשאר בעיקר עם הדירות של הרווח שאותם יכול למכור רגוע בקצב שמתאים לו. קבלן חייב להרוויח הרבה יותר מכמה שקלים. הוא נכנס לעסקה שמושקע בה המון כסף. אם העסקה תיכשל מכל סיבה שהיא הוא ככל הנראה עובר מעשירון עליון לעשירון תחתון. תחשוב שאתה צריך לשים 30 מליון על מניה אחת. אם אין סיכוי לרווח של מינימום 30%+ אין סיבה בכלל להיכנס לכזאת עסקה
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    GandalftheWhit 08/10/2020 20:47

  3. 3
    ממש לא מתכנן לקנות דירה

    כמו לכל מוצר בשוק, גם לדירה יש ערך ריאלי. אני אוהב להשתמש בדוגמאות, אז כך דוגמה מקבילה: ליטר חלב עולה 6 שקלים. אתה שותה כל יום קפה, הילדים שלך אוכלים דגני בוקר. חלב זה מצרך בסיס אצלכם בבית. האם היית קונה חלב אם המחיר היה עולה ל10 שקלים? ל20 שקלים? ל50 שקלים לליטר? הדוגמה היא קיצונית אבל באה להמחיש מחיר ריאלי - בדיוק כמו במניות. אותה אנשים שקונים דירה במחירים של היום חושבים שהמחיר שהם משלמים עבור הדירה הוא ריאלי. לשלם 2 מיליון שח+ ריבית לדירה של 3 חדרים נראה להם הגיוני. לי לא. יש לי דברים יותר טובים עם הכסף. במקום להפסיד 3% בשנה על הריבית של המשכנתא פלוס 7% ריבית על המינוס (כמו רוב האוכלוסיה) נשמע לי מטומטם כי אתה שוחק את הכסף שלך ב5% לשנה בממוצע. אני מעדיף לשלם על שכירות, ככה אני גם ממנף את הכסף שלי וגם לא שוחק את השווי שלו.
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    tomerz 08/10/2020 09:03

  4. 4
    כדי לייצר לחץ ולשמור על רמת מחירים

    אפשר לעשות חישוב פשוט אבל גס. עד לפני 15 שנה על כל קרקע של 400 מ"ר בנו בניינים של 3-5 קומות. היום על אותה קרקע בונים 6-15 בממוצע. אז נכון היו שינויים לכאן ולכאן, לכן החישוב הוא טיפה גס, אבל זה לא סותר את המגמה. מדובר על עליה של יותר מ300% ברווחיות בגלל שהנתח הארי של העלויות הוא הקרקע, מה שעכשיו מתחלק ליותר קונים. בחישוב גס, בניין של 4 קומות ברמת מחירים של 40% פחות (אם הקבלנים לא יאטו ויווצר עודף היצע) יניב לקבלן 16*1.2 = 19 מיליון. אם רמת המחירים תשמר 16*2=32 מיליון. עכשיו תעשה את החישוב עבור מגדלים, כפי שנהוג היום. הטענה שלא משתלם לקבלן לעכב בניה היא לא נכונה כי עבורו בניה מהירה או בניה איטית תניב את אותו הרווח, ההבדל היחידי הוא בניצול הקרקע שלו עבור אותה שורת רווח.
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    tomerz 08/10/2020 08:54

  5. 5
    הקבלנים בונים לאט

    כדי לעמוד בקצב המכירות. קבלנים שסגורים עם קונים לכל הדירות יכולים לסיים ב18 חודש בניין מגורים קומפלט. למה שקבלן שמכר שליש מהדירות ישכיב כסף שיתקע בבניה? מעדיף למרוח זמן. בנתיים מוכר לפחות עוד שליש.
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    GandalftheWhit 07/10/2020 15:42

  6. 6
    בן שיחך*

    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    GandalftheWhit 07/10/2020 15:38

  7. 7
    כמו שאני תמיד אומר

    של70% מהאזרחים יש דירות. ועוד 20 % לא מעוניינים לקנות. נשאר עשר אחוז שמטמטם את כל המדינה כאילו חייבים להוריד מחירים עבורו. צריך לתת אפשרות למשכנתא 90% בערבות מדינה לזוגות צעירים ובזה נגמר הסיוע הנצרך... ככל הנראה בן שייך שייך לעשר אחוז החולמים ש90% מהאוכלוסיה יסחוב אותם על הכתפיים.
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    GandalftheWhit 07/10/2020 15:38

  8. 8
    כמו שאמרתי FAKE NEWS

    1. עתודות קרקע - רובן ככולן תקועות בגלל בירוקרטיה ולא באיזורי ביקוש. 2. קק"ל מציגה - חרטא ברטא, רשמת שהם מכרו הכל לקבלנים אתה יכול להביא דוגמאות לא להכל, ל10-20? 3. אתה מסתמך על גוגל אני אומר לך מהשטח - בגל הראשון הסינים קיבלו הוראה מסין לשבת ולא לזוז, המדינה אישרה לעובדים אבל הרשות הטילה סגר וסנקציות על מי שייצא בגלל מקרה שבו קבלן זרק כמה עשרות פועלים חולים במחסום. אני לא אכתוב עליך יותר כדי לא לדרדר את הדיון, לדעתי אין לך מושג ואתה מושפע מגוגל\פייסבוק ושאר קונספירציות, עובדה בשטח (באיזורי ביקוש) אין קרקעות. האפשרות היחידה ואין שניה לה שאתה לא בענף ואין לך מושג על מה אתה מדבר מלבד גוגל\פייסבוק. חג שמח!
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    ליטל ג'ון 07/10/2020 14:09

  9. 9
    אל תהיה טראמפיסט עם כותרות מוזרות

    1. תכתוב בגוגל "עתודות קרקע קבלנים" - תוכל לקבל מספרים מדוייקים. 2. חפש בגוגל "קק"ל מציגה: מכירת חיסול" 3. הסגר זה אחיזת עיניים משני טעמים: א. הפועלים קיבלו היתרים מהמדינה כבר בגל הראשון לשהיה מתמשכת. (חפש בגוגל) ב. המדינה איפשרה ואף הגדילה את הכנסת הפועלים.(חפש בגוגל) ולגבי המשפט המסכם שלך - זה בדיוק מה שאני אומר, חוסר הבנה ופימפום של משרדי יח"צ גורמים לך לחשוב שהבעיה היא מחסור באדמות - אין מחסור. לגבי המיסוי, במקום להוריד מיסוי (שרוב הרווח ילך לקבלן) תפעיל מיסוי בגין היא מימוש קרקע. יש שתי אפשרויות, האחת - אתה מתעקש לא להבין. השניה - תחום העבודה שלך היא נדלן ואתה משתמש גם בפלטפורמה הזאת כדי להפיץ שקרים.
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    tomerz 07/10/2020 14:02

  10. 10
    דובר על ביטול הפטור

    במקביל לביטול התנאי.
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    ליטל ג'ון 07/10/2020 13:54

  11. 11
    אתה מוכר FAKE NEWS.

    אתה מוכן להביא פירוט של ה"200 אלף מ"ר"? אלו 200 אלף מ"ר שמוכנים לבנייה מיידית? איפה הקרקעות האלה בשדרות וקריית שמונה? 2. על מה אתה מדבר? 3. אני לא צריך שיטות אני מדבר מהשטח, בסגר הקודם למשל היה עוצר גם של סין וגם בגדה, מי יבוא לעבוד אתה ואני?? המדינה יכולה פשוט לשחרר קרקעות, להוריד מיסוי, אבל המטרה שלה זה לא הורדת מחירים.
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    ליטל ג'ון 07/10/2020 13:52

  12. 12
    אין מס שבח

    על מכירת דירה של מחיר למשתכן
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    חגי8000 07/10/2020 13:46

  13. 13
    מס דירה שניה מיועד למשקיעים

    השוק קפוא לגמרי בשנתיים האחרונות, הורדת מס מושכת משקיעים מגדילים את הרכישות עוד מיסים. מעבר לזה, פה אתה מדבר על 2 סוגי מס שהמדינה מרוויחה, מס שבח ומס רכישה.
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    ליטל ג'ון 07/10/2020 13:42

  14. 14
    אלה שקרים שהקבלנים מספרים

    1. הקבלנים מחזיקים בעתודות קרקע של יותר מ200 אלף מ"ר. אדמה נטו! 2. בעזרת הלחץ הציבורי שהם יצרו ועבדו על כולם בעיניים הם גרמו לקקל לשחרר עוד כמה עשרות אלפי דונמים שהקבלנים קנו והכניסו לארנק שלהם - לא בנו כלום. 3. אחת השיטות לראות אם יש או אין פועלים זה לבדוק את זמני הבניה עבור פרוייקטים פרטיים, ואז הפלא ופלא אתה מגלה שהחברות מצליחות להרים מגדל תוך פחות משנה וחצי. האמת היא פשוטה: הקבלנים יוצר מחסור מכוון בדירות. המדינה מצידה יכולה לעשות משהו פשוט מאוד - להטיל מס על קרקע לא בנויה וחילוט קרקעות שנקנו במכרז של קק"ל. מהר מאוד אתה תגלה שיש מספיק קרקעות פנויות לבניה ושלא חסרים פועלים.
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    tomerz 07/10/2020 13:38

  15. 15
    אם היה חשוב למדינה המיסוי

    הם היו משאירים את מס דירה שנייה על 8 אחוז
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    חגי8000 07/10/2020 13:36

  16. 16
    חלק מן הדברים שציינת הם המציאות

    אין מה לעשות, יש ביקוש קשיח בישראל, מיעוט קרקעות פרטיות ואין פועלים, במיוחד בתקופה הזאת עם הסגרים.
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    ליטל ג'ון 07/10/2020 13:30

  17. 17
    אף אחד לא מתנגד לירידת מחירים

    אתה אולי מדבר על קריסת מחירים, בכל מקרה בצעד כזה אם המכירות יגדלו (וסביר שהמחירים יירדו קצת) המדינה תרוויח הרבה מאוד מן המיסוי, וזאת המטרה הכי חשובה כיום של הממשלה.
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    ליטל ג'ון 07/10/2020 13:28

  18. 18
    לקבלנים תמיד יש סיפורי סבתא

    למה המחיר גבוה - פעם בגלל הביקוש, פעם בגלל מיעוט קרקעות, פעם מדד תשומות הבניה. למה לוקח זמן - אין פועלים. כל פעם תירוץ אחר אבל האמת היא שאין באמת סיבה למה. זה נטו עניין של להרוויח יותר, והכל בעידוד הממשלה שלא תופסת להם את הביצים. אבל למה להוריד את מחירי הדיור? מחירים גבוהים זה אחלה למיסים.
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    tomerz 07/10/2020 13:27

  19. 19
    לא מאמין שיתנו להחלטה הזאת לעבור

    כי היא תגרום לירידת מחירים. ואני לא חושב שיש מישהו שם למעלה שמעוניין בירידת מחירים
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    חגי8000 07/10/2020 13:25

  20. 20
    7* ממועד הזכייה

    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    gabay123 07/10/2020 13:23

  21. 21
    דיברו אתמול שיבטלו את התנאי

    ל5 שנים לפני שמותר למכור.
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    ליטל ג'ון 07/10/2020 13:21

  22. 22
    איזה החלטה?

    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    חגי8000 07/10/2020 13:20

  23. 23
    אם ההחלטה לאפשר לזוכי מחיר למשתכן

    תעבור - צפויה עלייה משמעותית נוספת בזמן הממוצע...
    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    ליטל ג'ון 07/10/2020 13:19