שפל של 17 שנה במכירת דירות ברבעון השני של 2020

כ-17 אלף דירות בלבד נרכשו ברבעון, ירידה חדה של 27% לעומת הרבעון המקביל אשתקד; בולט במיוחד אזור ת"א עם ירידה במספר העסקאות שהביאה אותו לרמתו ההיסטורית הנמוכה ביותר

חדשות ספונסר 04/10/2020 11:55

א+א- 1

משבר הקורונה אשר פרץ בחודש מרץ האחרון נתן אותותיו ברמת הפעילות בשוק הנדל"ן ברבעון השני השל השנה, כאשר סך העסקאות בשוק החופשי עמד על 16.8 אלף דירות, ירידה של 27% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. כך עולה מנתונים שמפרסמת היום הכלכלנית הראשית במשרד האוצר.

 

יש לציין כי זהו שיעור הירידה הרבעוני החד ביותר מאז הרבעון השני של 2014 שעמד בצל ההמתנה לתכנית מע"מ אפס. בהשוואה לרבעון הקודם, אשר רק בשליש האחרון שלו הושפע ממגפת הקורונה, נרשמה ירידה של 25%. בכך חותם הרבעון השני שלושה רבעונים רצופים של ירידה במספר העסקאות (בשוק החופשי ובכלל), הן בהשוואת כל רבעון לעומת קודמו והן בהשוואה לרבעונים המקבילים בשנה הקודמת.

 

בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי ("מחיר למשתכן") הסתכם מספר העסקאות ברבעון השני ב-19.5 אלף דירות, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הרביעי של 2011, אשר עמד בצל המחאה החברתית. משמע, מה שמנע גם מסך העסקאות לרדת לרמתו הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2003 "ולהסתפק" בשפל מאז המחאה החברתית היו המכירות במסגרת "מחיר למשתכן".

 

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה בעסקאות בשוק החופשי הקיפה את כל האזורים, כאשר היא בולטת במיוחד באזורי הביקוש במרכז הארץ, ובמידה פחותה בפריפריה. כך, באזורי נתניה, ת"א והמרכז נרשמה ירידה בשיעורים שבין 35%-32%, כאשר באזור ת"א הגיעה רמת העסקאות לרמתה הנמוכה ביותר לפחות מאז תחילת שנות האלפיים (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשות משרד האוצר). דהיינו, רמת העסקאות באזור ת"א ברבעון השני השנה היתה נמוכה אף מזו שנרשמה בתקופת האינתיפאדה השניה (נמוכה ב-14% מרמת העסקאות ברבעון הראשון של 2003).

 

על רקע ממצאים אלו יש לציין כי דווקא בשני הרבעונים הקודמים נרשמה עליה במספר העסקאות באזור ת"א, זאת כאשר ברמה הארצית, כמו גם במרבית האזורים, נרשם רצף ירידות במספר העסקאות החל מהרבעון הרביעי אשתקד. יש בממצאים אלו כדי לרמז כי פגיעתו הראשונית של המשבר היתה בעוצמה גבוהה יותר בשוק היוקרה. באופן כללי, כאשר בוחנים את "דרוג" הרבעון השני השנה בהשוואה היסטורית (עד 2002) נמצא כי האזורים היקרים יותר קרובים יותר לרמות השפל, וככל שהאזורים פחות יקרים כן רחוקים הם יותר מרמת השפל שלהם.

 

רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ירדו ב-24% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, אל רמתם הנמוכה ביותר לפחות מאז תחילת העשור האחרון.ניתוח הממצאים מרמז על שיעור גבוה של רוכשים שמימון הדירה נעשה ע"י ההורים. בקרב הזוגות הנשואים שאחד מבני הזוג הוצא לחל"ת נרשמה תלות נמוכה יותר בשכר העובד שהוצא לחל"ת בהשוואה לזוגות הצעירים שרכשו דירה אשתקד והוצאו לחל"ת עם פרוץ המשבר.

 

ברבעון השני של השנה נמכרו 3.9 אלף דירות ע"י משקיעים, ירידה של 26% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, בדומה לשיעור הירידה בסך העסקאות בדירות יד שניה. מלאי הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת.

 

בנוסף, נרשם ברבעון השני גידול נוסף בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי. באזור ב"ש כבר הגיע שיעור זה לחמישית מכלל הדירות שמכרו המשקיעים ברבעון. באזור זה גם ניכר גידול בשיעור המשקיעים המוכרים את דירתם לאחר תקופת החזקה קצרה יחסית בנכס.

 

נתון נוסף העולה מן הניתוח של הכלכלנית הראשית מראה כי ברבעון השני של 2020 נרכשו 2.3 אלף דירות ע"י משקיעים, הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה ברכישות אלו לפחות מאז תחילת העשור הקודם. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ירדו רכישות המשקיעים בשיעור של 32%, כאשר בהשוואה לרבעון הקודם זוהי ירידה של 34%.

 

יש לציין כי שיעורי ירידה אלו הם החדים ביותר מבין כל הסגמנטים של השוק (כפי שצוין רכישות הזוגות הצעירים ברבעון השני ירדו בשיעור של 22% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ורכישות משפרי הדיור ירדו ב-28%). כשיעור מסך העסקאות ריכזו המשקיעים כ-12% מהן, גם כן הרמה הנמוכה ביותר של פרמטר זה לפחות מאז תחילת העשור הקודם.

 

מדד סנטימנט המשקיעים בשוק הנדל"ן עמד ברבעון השני השנה על 0.49, ירידה של 17% בהשוואה לרבעון הקודם, זאת בהמשך לירידה חדה של 38% ברבעון הראשון השנה. בכך העמיק מדד זה בטריטוריה השלילית אליה ירד לראשונה ברבעון השלישי של 2015, לאחר הכבדת מס הרכישה על המשקיעים. נזכיר כי ערכי מדד הנמוכים מ-1 משקפים סנטימנט שלילי. 

 

בניתוח שני רכיבי המדד נמצא כי בשניהם נרשמה ירידה בהשוואה לרבעון הקודם, כאשר הירידה ביחס בין מספר הדירות שרכשו משקיעים למספר הדירות שנמכרו על ידם הינו בשיעור חד יותר מהשינוי בשיעור רוכשי "דירה בהמתנה". יתכן וההסבר לכך נעוץ בין היתר באפקט של המתנת חלק מהמשקיעים הפוטנציאלים להפחתת מס הרכישה, זאת בנוסף למשבר הקורונה עצמו שהשפעתו ניכרת הן על משפרי הדיור והן על המשקיעים.

 

4.2 אלף דירות חדשות נמכרו במהלך הרבעון  "במחירי שוק", ירידה של 28% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד והרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2003. בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי קבוצת גודל חברה ניכרת פגיעה קשה ביותר במכירות החברות הקטנות, אשר ריכזו אשתקד כשליש מסך מכירות הקבלנים בשוק החופשי.

תגובה אחת

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי האתר

שלח תגובה
  1. 1
    נתון מפתיע בטירוף

    למעבר להודעה בפורום לחץ כאן

    ליטל ג'ון 04/10/2020 12:11