ההאטה הכלכלית שפוקדת את אירופה ושווקים מתפתחים בתקופה האחרונה עלולה לעכב את החלטות הבנקים המרכזיים, ביניהם הפד האמריקאי, להתחיל לעלות את הריביות במשקים רבים. מגמה זו תקפה גם בהקשר לשוק המקומי שמאופיין על ידי גורמים רבים כמשק שמפתח בועת נדל"ן. על פי האמור, נראה כי גופים העוסקים בתחום נדל"ן מניב ימשיכו עוד בתקופה ארוכה יחסית לשחק תפקיד דומיננטי בתיקי השקעה מקומיים. אחת האפשרויות להיחשף לתחום זה הינה קרן נדל"ן סלע קפיטל שגם ברבעון האחרון הציגה צמיחה בכל הפרמטרים התפעוליים ובתזרים ומחויבת, על פי מדיניותה, לחלק כמעט את כל הכנסותיה מפעילותה בצורת דיבידנד.

סלע קפיטל הוקמה בשנת 2007 ומספקת למשקיעיה יתרונות הולמים כגון חובת חלוקת רווחים בשיעור גבוה, פטור ממס חברות ושמירה על מינוף מוגבל קרי על סיכון פיננסי מידתי. כמו קרנות ריט אחרות, סלע הוקמה כמכשיר המאפשר למשקיעים שונים וגם שלא מתמחים בתחום, להשתתף בהשקעה בנכסים מניבים. השקעה מסוג זה נותנת חשיפה לנכסי הקרן, פיזור הסיכונים, גיוון תיק וניצול הטבת המס. כאמור, כקרן ריט, סלע מחויבת בחלוקה של לפחות 90% מהכנסתה החייבת כדיבידנד מדי רבעון. יתרה מזאת, בתחילת השנה החולפת, החליט דירקטוריון החברה כי לאור תוצאות שנתיות הצפויות, סכום הדיבידנד בגין שנת 2015 לא יפחת מסך של 43 מיליון שקל. כלומר על פי קביעת רף תחתון זו ועל פי מחיר המניה כיום, תשואת הדיבידנד המינימאלית השנתית לא תפחת מ-5%. אלא שהחברה נהנית מקצב צמיחה מהיר יותר ובהתאם גם תשואת הדיבידנד אותה רשמה עד כה הסתכמה ב-5.9%, מעל לחברות נדל"ן מניב גדולות במשק ואף בהשוואה לקרן ריט 1.

את הרבעון השני של השנה, סיכמה קרן עם עליה של 33% בהכנסותיה, בהשוואה לרבעון אשתקד, ולסך של 61.8 מיליון שקל. אם כי עליה בהוצאות מימון בשל גיוס הון האחרון, הותירה בשורה התחתונה רווח נקי רבעוני של 20 מיליון שקל, בדומה לתקופה המקבילה. פעילותה השוטפת של החברה הזרימה לקופתה כ-38 מיליון שקל במהלך רבעון אחד, וזאת בהשוואה לתזרים חיובי של 42 מיליון שקל בסיכום שנת 2014 כולה. יצוין כי במחצית השנייה של השנה, חברת ניהול של הקרן מוותרת באופן חד צדדי על דמי ניהול בגין חלק לא מבוטל מנכסים וזאת על מנת להגדיל מעט את רווחים לבעלי המניות לאחר גיוס הון בסכום עתק של 315 מיליון שקל, אותו השלימה החברה לפני כחודשיים.

חלק מסכום שגויס, 48 מיליון שקל, הוקצע בתחילת חודש יוני האחרון לרכישת בניין משרדים בן 4 קומות באור יהודה. כעת האתגר שעומד בפני החברה הוא לעלות את שיעור התפוסה הנמוך יחסית של הנכס (60%) לרמה ממוצעת המאפיינת את מרבית נכסי הקרן של 93.5%. בסך הכול, נכון לסוף חודש יוני האחרון, פעילותה העסקית של קרן כוללת החזקה ב-23 נכסים מניבים, המשמשים כבנייני משרדים, מסחר, תעשיה, תחנות דלק ומלון. שווים ההוגן הכולל של הנכסים מסתכם ב-1.63 מיליארד שקל. בנוסף, בסיכום מחצית ראשונה של 2015, השיגה הקרן את שיעור ההכנסה התפעולית הנקייה נאה של 7.2% (NOI - תשואה ממוצעת על שווי הנכסים המניבים של החברה).

לסיכום, גם השנה נמשכת יציבות ואף מגמה חיובית בענף הנדל"ן המניב בארץ, ולפי נתוני מקרו ומצב כלכלי בעולם ובישראל בפרט, אין כרגע גורם מוניטארי שעלול לשנות דרמטית את המצב הקיים. הביקושים לנדל"ן בארץ נותרו גבוהים ובהתאם רמת המחירים ותפוסה. קרן סלע מציגה שיפור תפעולי פרמננטי ועומדת בכל תחזיותיה והתחייבויותיה הן כלפי בעלי חוב והן כלפי בעלי מניות. תשואת דיבידנד של קרן הינה עדיפה הן על אפיק האג"חי והן על המתחרות בתחום ומגובית בתזרים מזומנים הולך וגדל. לפי כך, נראה כי השקעה כזו יכולה לענות לצרכים של משקיע המעוניין בהשקעה מניבה ללא צורך בידע בבניית תיק נדל"ן אלא רכישת יחידות של תיק מוכן ומניב.